Vodapone:Vodapone: VISIE, MISSIE, STRATEGIE Vroeger: noodzakelijke overhead Tegenwoordig:manier om méér uit huisvesting te halen dan dak boven het hoofd.

Presentatie over: "Vodapone:Vodapone: VISIE, MISSIE, STRATEGIE Vroeger: noodzakelijke overhead Tegenwoordig:manier om méér uit huisvesting te halen dan dak boven het hoofd."— Transcript van de presentatie:

1

2 Vodapone:Vodapone: VISIE, MISSIE, STRATEGIE Vroeger: noodzakelijke overhead Tegenwoordig:manier om méér uit huisvesting te halen dan dak boven het hoofd Verschuiving van kostenpost naar toegevoegde waarde van de organisatie Bedrijfshuisvesting dient bij te dragen aan de visie en missie van de onderneming Jaar 2: Vastgoedmanagement: Het integraal managen en bewaken en realiseren van de huisvesting, de services en de middelen die moeten bijdragen aan een effectieve, effici ë nte, flexibele en creatieve verwezenlijking van de doelen van een organisatie en een veranderende omgeving. Vroeger gericht op minimaliseren van de kosten: er werd nauwelijks rekening gehouden met Huisvesting. Momenteel huisvesting is van grote invloed op functioneren van een organisatie

3 De Belastingdienst gaat de kantoren in Nederland concentreren in een beperkt aantal grotere steden. Van de 40 vestigingen blijven er over enkele jaren 18 over. Zo worden kantoren in Hengelo, Almelo, Roosendaal, Tilburg, Oss, Helmond, Venlo, Heereveen, Emmen, Goes, Zaandam en Alkmaar gesloten. Doordat steeds meer belastingaangiften en communicatie via internet verloopt, zijn er minder kantoren nodig. De overheid wil € 400 mln op de Belastingsdienst bezuinigen. Tot de kantoren die over blijven horen die in Zwolle, Breda, Eindhoven, Enschede en Hoorn

4 ING huurt 20.000 m2 in Zuidoost en bundelt vijf kantoren AMSTERDAM - Om de huisvesting te optimaliseren heeft ING besloten de komende anderhalf jaar vijf hoofdkantoorlocaties (Buitenveste, De Pelikaan Hoofddorp, Nieuw Amsterdam, Rembrandtoren en WTC) te verlaten en in plaats hiervan het kantoorpand De Entree in Amsterdam Zuidoost aan te huren. ING huurt 20.000 m2 van Commerz Real Investmentgesellschaft in de 20 verdiepingen hoge Toren B en stoot in totaal 32.000 m2 af. In de ondergelegen parkeergarage worden 173 parkeerplaatsen gehuurd. Door de aangepaste huisvesting kunnen volgens ING direct en structureel kosten worden bespaard op kantoorruimte. Een groot deel van de ING-organisatie is al gehuisvest in Amsterdam Zuidoost, aan de Hoogoorddreef. Met de ingebruikname van het kantoor de Entree wordt ook de reistijd van medewerkers naar kantoren onderling verlaagd en kan maakt ING efficiënter gebruik van de aanwezige kantoorruimte. De eerste medewerkers betrekken op 1 augustus 2012 het pand De Entree. Het pand was voorheen in gebruik bij PWC. Met de verhuur van 20.000 m2 kantoorruimte in de Entree heeft de grootste kantoor verhuur transactie in Amsterdam van het jaar 2011 plaatsgevonden. Met de komst van ING en de verhuizing van Deutsche Bank naar de Oval Tower is de leegstand in het het Centrum gebied van Zuidoost sterk gereduceerd. Van Gool Elburg Makelaars te Amsterdam trad bij deze transactie op als adviseur van Commerz Real Investmentgesellschaft.

5  Cordaan bespaart half miljoen op huisvesting 7 juli 2010 Zorgaanbieder Cordaan bespaart een half miljoen op huisvestingskosten door het aantal hoofdgebouwen terug te brengen. Dat meldt de organisatie. Op dit moment is het hoofdkwartier van Cordaan nog verspreid over drie gebouwen. Per 1 oktober wordt dit teruggebracht naar vijf etages in het Havengebouw in Amsterdam. Deze verhuizing levert op jaarbasis een besparing op van minimaal een half miljoen. Een centrale locatie De verwachte besparing wordt gerealiseerd door doelmatiger samenwerken, vermindering van dienstreizen, besparing op energie-, schoonmaak- en bewakingskosten. Groot voordeel is dat alle centrale diensten op één centrale locatie zijn ondergebracht, die uitstekend met het openbaar vervoer bereikbaar is. (Zorgvisie – Mark van Dorresteijn / Twitter)Mark van DorresteijnTwitter Rijksgebouwendienst: overheid

6 AMSTERDAM – Ggz-aanbieders moeten bij het beheer en ontwikkeling van hun vastgoed afstand nemen van korte termijn gebruiksbehoeften en meer oog hebben voor integrale, gebiedsgerichte herontwikkeling. Dat constateren TNO, Vitaal ZorgVast en Twynstra Gudde in het studie 'Cliëntgericht ondernemen in de ggz', aldus Skipr. Veel ggz-instellingen beschikken over een groot areaal aan grond en bijbehorend vastgoed. Dankzij de vaste vergoeding voor kapitaal- en huisvestingslasten was de bekostiging van dergelijk extensief en duur vastgoed tot voor kort geen probleem. Dat is nu echter veranderd. De ggz is steeds minder locatiegebonden. Minder bedden betekenen minder inkomsten om vastgoed via zorgproductie te bekostigen. Om die reden hebben veel instellingen er voor gekozen delen van het vastgoed af te stoten. Volgens TNO, Vitaal ZorgVast en Twynstra Gudde is dit geen valide vastgoedstrategie. "Door de kredietcrisis is het niet langer zo dat grondwaarde eenvoudig kan worden omgezet in financiële ruimte voor instellingen", aldus de drie partijen. "Ook de komende jaren zullen de gevolgen van de kredietcrisis de financiële ruimte om te ondernemen beperkt houden." De opstellers pleiten daarom voor een nieuwe benadering. "Bij de herontwikkeling van een ggz-hoofdlocatie is het gebiedsdenken een belangrijke invalshoek", stellen TNO, Vitaal ZorgVast en Twynstra Gudde. "Gebiedsdenken beperkt zich niet tot het terrein op zich, maar strekt zich uit tot een veel ruimer geografisch gebied." "Beleggers en vastgoedontwikkelaars kijken met een bredere maatschappelijke blik naar het toevoegen van functies, passend bij het terrein en de fysieke en maatschappelijke omgeving", aldus de auteurs. "Door de grotere ervaring met gebiedsontwikkeling kunnen zij los van de directe instellingsbelangen, maar passend op de ontwikkelingen in de zorg, voorstellen maken over het versterken van de functies op de hoofdlocatie. Samen met de zorginstelling wordt dan een goede mix gemaakt van zorgfuncties en maatschappelijke functies." Wel moet hierbij de visie van de zorginstelling leiden zijn, vinden de auteurs.

7 Huisvesting: faciliteert het primaire bedrijfsproces het is de eerste indruk van potentiële cliënten, werkomgeving van de medewerkers strategisch middel om ondernemingsdoelstellingen te realiseren. Vastgoed is voor veel organisaties een belangrijke asset en een belangrijk productiemiddel dat professioneel beheerd en geëxploiteerd dient te worden. In het LTHP worden de verwachte brancheontwikkelingen en de lange termijn organisatiedoelstellingen vertaald naar de huisvestingsbehoefte van de organisatie, zodat strategische keuzen onderbouwd genomen kunnen worden Middels het analyseren van de processen kun je komen tot de volgende beslissingen: afstoten van vastgoed, verwerven van locaties, herinrichten, herontwikkelen op laten stellen van een Meerjaren Onderhouds Plan, e.d.

8 Hoe zorg ik ervoor dat het bedrijf gehuisvest wordt of blijft? Hoe maak ik efficiënter gebruik van mijn gebouw/gebouwen Hoe vermijd ik onnodige uitgaven in de toekomst Hoe vertaal ik beleidskeuzen in een praktische aanpak Hoe lever ik als vastgoedorganisatie toegevoegde waarde Hoe breng ik huisvesting onder de aandacht van het algemeen management

9 Hoe breng ik ontwikkelingen in het primaire proces, die relevant zijn voor huisvesting, in kaart. Hoe vertaal ik de eisen vanuit het bedrijfsproces (vraag) naar eisen ten aanzien van huisvesting en vastgoed? Hoe beoordeel ik mijn gebouwenvoorraad (aanbod) t.a.v. gebruiksmogelijkheden en exploitatiekosten op korte en lange termijn Welke beleidskeuzen kan ik maken t.a.v. de gebouwenvoorraad? En, hoe vertaal ik deze in een aanpak voor de korte en lange termijn. Hoe leg ik beleidskeuzen en de daaruit vloeiende ingrepen vast?

10 Toetsing in de praktijk: Literatuur: Huisvesting & Vastgoed: bouwstenen voor het bedrijfsproces van morgen AT OSBORNE Strategische inzet van Vastgoed Ad van Driel Literatuuronderzoek: Waar??

11 RGD te Den Bosch: Schubertsingel 32, Bouwjaar: 1980, Ca. 7.400 m² b.v.o. 100 parkeerplaatsen, verhuurd tot 1 juli 2013. Momenteel zijn hier 150 Fte gehuisvest Zuidwal 58, Bouwjaar: 1990, Ca. 9.800 m² b.v.o., 145 parkeerplaatsen, verhuurd tot 1 januari 2014. Momenteel zijn hier 190 Fte gehuisvest

12 Binnen de overheidsinstellingen zijn nieuwe huisvestingskaders opgesteld. De belangrijkste punten hieruit zijn:  Maximaal ruimtegebruik van 23 m² b.v.o per Fte, flexfactor van 0,8, parkeernorm 1:125 m² b.v.o.,10 minuten loopafstand van OV, 5 autominuten van de snelweg  Hoe kan Rijkswaterstaat, n.a.v. de nieuwe huisvestingskaders, besparingen doorvoeren op haar vastgoedbeleid Daarnaast wil zij een advies of beide kantoren kunnen worden afgestoten en nieuwe ruimte kan worden gehuurd in de omgeving van of elders in Den Bosch: Een belangrijk criterium hierbij: De totale huisvestingskosten voor de komende 10 jaar moeten drastisch omlaag en mee kunnen bewegen met de ontwikkelingen (krimp, groei) in de organisatie

13 De verhuurder wil graag beide gebouwen in gebruik houden bij de overheidsinstelling, maar acht de kans groot dat één of zelfs beide gebouwen door hen zal worden afgestoten. Daar staat tegenover dat de gebouwen 20 tot 30 jaar oud zijn en eigenlijk niet meer voldoen aan deze tijd.  1. Welke risico’s zijn er voor de verhuurder om deze gebouwen in portefeuille te houden. Denk daarbij vooral aan de algemene huisvestingswensen van de kantoororganisaties in deze tijd.  2. Welke kansen zijn er om het leegstandsrisico van verhuurder op te lossen.  3. Welke maatregelen kunnen succesvol zijn om toch al in 2013 een besparing te realiseren op de huisvestingskosten? Hoe groot is deze besparing en wanneer gaat deze in?

14 Aandachtspunten:  Juridische situatie  De huisvestingskosten afstemmen op de strategie van de organisatie  vastgoedbeleid  Leegstandsrisico

15 15  Huursom EUR 125,- per m² per jaar  Parkeren EUR 1.000,- per plaats per jaar  Boekwaarde Zuidwal EUR 4.900.000,-  Boekwaarde Schubertsingel EUR 2.960.000,-  Exploitatiekosten 7 afdelingen: Verdeling FTE over afdelingen 1. 10% 2. 20% 3. 5% 4. 5% 5. 10% 6. 27% 7. 23% facilitaire kosten m2/ BVOSchubertsingelZuidwal huur/kapitaallasten150180 servicekosten32,5 schoonmaak19 onderhoud (gebruiker)1211 verbruik5,57,5

16 › Het doorlichten van het vastgoed waar de organisatie gebruik van maakt ten behoeve van het realiseren van haar doelstellingen › Object analyse (voor zover mogelijk) › Vastgoedbeleid Rijkswaterstaat/ Rijksgebouwdienst › Vraag/aanbod › Plan van aanpak conform format › Literatuuronderzoek › Geen contact opnemen met RGD/ Rijksgebouwendienst! 80% online te vinden

17 WeekOnderwerpopdracht 1Kick off van het projectStart opstellen plan aanpak Verplicht aanwezig Introductie lesstof en opdracht 2 Afronden plan van aanpak Plan van aanpak afgerond Bespreken met begeleider Verplicht aanwezig 3 Aanpassen plan aanpak n.a.v feedback begeleider Presentatie plan van aanpak Hardcopy plan van aanpak inleveren, Presentatie PvA (vorm of inhoud) niet voldoende na herkansing niet verder met project. Verplichte aanwezigheid Presentatie plan van aanpak 4Gastcollege ? 5Werken aan opdrachtBespreken van de voorgang Onbegeleide groepsbijeenkomst 6 Bespreken voortgang met begeleider Bespreken van de voorgangVerplichte aanwezigheid 7Inleveren opdracht voor de presentaties Presentatie plus inleveren rapport inclusief scenario’s en financiële verantwoording. Verplichte bijeenkomst

18 De begeleiders wijzen ten tijde van de presentatie de studenten aan die de presentatie moeten verzorgen. Mocht de presentatie in week 3 niet voldoende zijn op het gebied van presenteren en of de inhoud van het plan van aanpak niet voldoende zijn, dan volgt er direct een rode kaart voor de gehele groep. expertise dhr. Vroemen, De Voogd Succes!