32 e JAARVERGADERING 23 oktober 2014 HBV MIERLO WONINGWET-HOE HET BEGON Slechte woonomstandigheden Begin 1900.

Presentatie over: "32 e JAARVERGADERING 23 oktober 2014 HBV MIERLO WONINGWET-HOE HET BEGON Slechte woonomstandigheden Begin 1900."— Transcript van de presentatie:

1

2 32 e JAARVERGADERING 23 oktober 2014 HBV MIERLO

3 WONINGWET-HOE HET BEGON Slechte woonomstandigheden Begin 1900

4 In 1949 nog veel krotwoningen; ook in Mierlo

5 Eerste Woningwet 1901 Voorschriften over: Eisen die aan woningen gesteld moeten worden Aantal bewoners moet bekend zijn Verbetering van woningen en tegengaan over-bewoning Onbewoonbaarverklaringen, ontruiming en afbraak van woningen Onteigeningen in het belang van de volkshuisvesting Vaststellen uitbreidingsplannen Geldelijke steun van de gemeente Geldelijke steun van het rijk Strafbepalingen Slotbepalingen Maatregelen: Overheid neemt het over van de industriëlen om voor huisvesting te zorgen Financiële steun voor erkende woningbouwverenigingen Verbod om zonder bouwvergunningen woningen te bouwen Verplichting voor woningeigenaren om bepaalde verbeteringen door te gaan voeren Bevoegdheid aan gemeentebesturen om woningen onbewoonbaar te verklaren Verplichting aan gemeenten om uitbreidingsplannen op te gaan stellen Oprichting van gezondheidscommissies die toezicht hielden op de naleving van de Woningwet

6 GROTE VERANDERINGEN WONINGWET 1901 RECHT OM TE WONEN OPRICHTING VAN CORPORATIES, meestal in verenigingsvorm met veel betrokkenheid van de bewoners; GROTE VERANTWOORDELIJKHEID VOOR DE OVERHEID ( zowel RIJK als GEMEENTEN); GROTE AANPASSINGEN IN DE WET IN 1992 : VERZELFSTANDIGING VAN CORPORATIES 2015: NIEUWE WONINGWET en WWS

7 Prachtige nieuwe woningen Loeswijk klassiekNeerakker/Loeswijk modern

8 1991-Herziening van de Woningwet 1993:Brutering Staatssecretaris Heerma Grote aanpassing van de Woningwet in 1991; Woningbouwverenigingen werden verzelfstandigd; Corporaties mochten meer dingen zelf gaan doen; onder andere combinatieprojecten, maar ook sociale taken gelieerd aan de volkshuisvesting; Iedere corporatie kon er zijn eigen weg in kiezen; Uiteindelijk zijn er grote verschillen in benadering ontstaan.

9 2013: Corporaties die dreigen failliet te gaan door: Handel in derivaten (verkeerd financieel beleid); Corruptie en Oplichting; Corporaties die zaken niet in orde blijken te hebben; Gebrekkige controles door het Rijk (wat moet wel; wat moet niet); Gebrekkige controles door accountants; Gebrekkige controles door Raad van Toezicht van de corporaties zelf; --------------------------------------------------------------------------------------------------- Daarom : Parlementaire Enquête commissie Woningcorporaties in 2014: doorlichting van de sector (eindrapport is er nog niet, maar zal grote gevolgen gaan hebben); Intussen is herziening v.d. Woningwet in behandeling (op 14 oktober 2014 was de laatste behandeling in de Tweede Kamer).

10 Gerenoveerde woningen

11 NIEUWE WONINGWET waarschijnlijk in werking op 1 juli 2015 Hoofdtaak wordt puur de sociale volkshuisvesting ; men spreekt nu van DAEB- en niet-DAEB- activiteiten. (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Er wordt alleen Staatssteun gegeven voor DAEB activiteiten; 90% v.d. woningen dient te voldoen aan: Inkomen van maximaal € 33.614; maximale huur € 699,48 p/mnd; Niet DAEB activiteiten moeten uit eigen middelen (o.a. verkoopopbrengsten) worden gefinancierd en juridisch gesplitst; dat betekent dat corporaties dochtermaatschappijen zullen moeten oprichten voor 1 januari 2017; Maatschappelijk vastgoed moet voldoen aan de criteria van de Europese wetgeving; er is een lijst met wat als maatschappelijk kan worden gezien; Sociale aangrenzende taken gaan terug naar de gemeente; Koopwoningen mogen niet meer gebouwd worden door corporaties; Personeelsbestand zal moeten worden aangepast aan het nieuwe, afgeslankte takenpakket;

12 Financiële gevolgen Maatregelen Alle corporaties samen moeten 1,335 miljard per jaar aan belasting (verhuurdersheffing) bijdragen; Deze bijdrage loopt op tot 1,7 miljard in 2017; Corporaties die dreigen om te vallen, moeten worden gesteund; iedere corporatie moet gaan bijdragen (steunfonds via het rijk); Corporaties, die Volkshuisvestelijke taak niet meer aankunnen, moeten worden geholpen ; Rijk springt niet bij; alles moet door de sector zelf betaald worden. Gevolgen voor Mierlo Bestedingsbedrag van Compaen wordt flink lager; Nieuwe woningen kunnen in wezen niet meer worden gerealiseerd ; Onderhoudsbudget moet erg kritisch worden gepland; Energiebesparende maatregelen die waren voorzien bij onderhoud worden wellicht over meer jaren uitgespreid;

13 Bejaardenwoningen modern en klassiek

14 Koopkrachteffect in 2015

15 Liberalisering van de huurmarkt De liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) is € 699,48 in 2014. Deze grens is nu voor 3 jaar bevroren Woningen met 142 WWS punten of meer zullen bij leegkomen worden geliberaliseerd of verkocht; berekend is dat dit tienduizenden woningen zijn; Geliberaliseerd betekent daarbij onderbrenging bij een commerciële partij; Dat kan ook een commerciële poot van de Woningcorporatie zijn; De beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen komt daarbij zwaar in het gedrang; Momenteel valt 95% van de huurmarkt onder sociaal; de minister wil dat sterk gaan verlagen; Splitsing in DAEB en niet DAEB activiteiten.

16 Nieuw Woning Waarderings Stelsel (WWS) op 1 juli 2015 Punten voor woonvorm, woonomgeving en schaarste-punten vervallen; Nieuwe WWS wordt berekend deels op basis van de WOZ-waarde per m2 en deels op de absolute WOZ-waarde; Voor de huurverhoging van 1 juli 2015 is de WOZ- waardebeschikking van 1 jan 2015 van toepassing; Voor woningen met een lage WOZ-waarde geldt een ondergrens van € 40.000,-; Extra punten o.b.v. schaarste-punten vervallen.

17 Hof van Bethanië Wonen en zorg

18 Andere maatregelen en gevolgen Ministeriële maatregelen Heel veel sociale taken komen weer bij de gemeente liggen; Grote huurverhogingen de laatste 2 jaar (gemiddeld 9,2%); Huizen moeten wellicht in sneller tempo worden verkocht; Er komt een aangepast woning- waarderingsstelsel, waarbij de Woz waarde zwaarder meetelt (percentage) en andere kwaliteiten; Er komen tijdelijke huurcontracten Nieuw energielabel Maximale huursprong bij leegkomen van een woning Nieuwe modelverordening toewijzing woonruimte Huisvestingswet 2014 Gevolgen voor Mierlo Nog niet te overzien is of de gemeente haar nieuwe taken wel aan kan; er zijn veel twijfels over; Het aantal bewoners die in financiële problemen zitten loopt op (landelijk zitten 700.000 huurders = 30% onder de armoedegrens); Grote verschillen in huur tussen buren onderling; Weinig verhuizingen; langere wachtlijsten; Nog niet duidelijk is nog wat de nieuwe WWS zal gaan betekenen; Tijdelijke huurcontracten leveren meer onzekerheid op voor huurders;

19 Kosten van huur t.o.v. koop woningen voor het Rijk koop Jaarlijks wordt €13 miljard door het rijk teruggestort als hypotheekrenteaftrek huur Corporaties moeten €1,33 miljard aan verhuurdersheffing betalen; loopt op tot 2017 naar 1,7 miljard; Huurders ontvingen in 2013 totaal €2,4 miljard aan huurtoeslag

20 Vergelijking koop – huur: NU Koopwoningen Alle eigenaren van koopwoningen krijgen j aarlijks 14 miljard terug aan belasting van de hypotheekkosten; Er worden inmiddels wel strengere eisen gesteld aan het minimum inkomen; Er moet inmiddels ook verplicht jaarlijks worden afgelost; Huurwoningen Corporaties betalen gezamenlijk in 2014 1,33 miljard, die in veel gevallen worden doorberekend aan de huurders; De groep die woonkostentoeslag nodig heeft wordt groter; de minister wil eigenlijk de totale kosten gelijk houden; dat betekent, dat iedereen minder krijgt; 2 e kamer is daar niet mee akkoord gegaan; Zorgverzekeringskosten worden jaarlijks hoger; Energiekosten worden hoger;

21 Klassiek en modern

22 HUUR - KOOP: keuze HUUR Inkomensgrens voor 5 jaar tot maximaal € 38.000,- (was € 34.000); middensegment kan blijven huren Zittende huurders met een hoger salaris betalen 6,5% huurverhoging; Oplopende verschillen tussen zittende en nieuwe huurders, omdat de huur van vrijkomende woningen kan worden opgekrikt; Lange wachttijden, want niemand verhuist (nieuwe huur is altijd hoger als de oude) Slecht geïsoleerde woningen van voor 1980 worden steeds duurder vanwege de hoge stookkosten; KOOP Minimaal inkomen voor een koopwoning van 2 ton is € 50.000,- Een deel van de rente van de hypotheek kun je terugkrijgen via je belastingbijdrage; Bestaande woningen zijn gezakt in prijs; Ook hier kan jarenlang ontbrekend onderhoud en een slecht energielabel flink opbreken in de jaarlijkse kosten; Groot risico bij werkeloosheid – kan leiden tot verplichte verkoop onder de koopprijs

23 Welke landelijke rechten hebben huurdersorganisaties nu? Corporaties moeten overleg voeren met de huurdersorganisaties. Belangrijk is het beleid inzake huurprijzen; Huurdersorganisaties hebben recht op informatie, overleg en advies; Huurdersorganisaties mogen een zienswijze indienen bij de vierjaarlijkse visitatie; Huurdersorganisaties mogen een enquêteprocedure starten bij de Ondernemingskamer; Huurdersorganisaties mogen een zienswijze indienen bij de verkoop van woningen; Huurdersorganisaties mogen een lid van de RvT voordragen; Een huurdersorganisatie heeft het recht om één lid van de klachtencommissie voor te dragen.

24 Welke invloed hebben de huurders? Zijn er mogelijkheden voor protest? Mierlose huurders hebben een lid in de Raad van Toezicht van de corporatie Compaen; de huurders van Mierlo Hout ook overigens; Mierlose huurders zijn georganiseerd.; Wij hebben regelmatig overleg met de andere huurdersorganisatie van Compaen, maar ook met andere huurdersorganisaties in de regio; Wij zijn lid van de landelijke Woonbond; De Woonbond heeft namens de huurders regelmatig overleg met de minister van Volkshuisvesting; Wij waren in oktober aanwezig bij de jaarvergadering van de Woonbond; Er worden momenteel acties voorbereid, om de plannen van de minister aan de kaak te stellen.

25 Oproep tot acties-1

26 Oproep tot acties-2 Wie tekent??

27 Flatjes en eengezinswoningen

28 ENERGIE-LABEL Bestaande woningen moeten beter geïsoleerd worden; Er zijn (te) grote verschillen tussen energiegebruik van nieuwbouwwoningen (A++) en bestaande woningen (vaak zelfs minder als D); Het energielabel moet bij isolerende maatregelen voor veel woningen met 2 stappen omhoog; de corporaties hebben daar convenanten over afgesloten; de minister heeft ook deze mening; Toepassing van zonnepanelen verlaagt het elektriciteits- gebruik flink; Bewoners moeten (nog) meer energiebewust worden gemaakt, omdat dit veel geld kan opleveren; Veranderen van energieleverancier kan geld opleveren;

29 ENERGIELABELS MIERLO d.d. 23 okt 2014 compL LABEL LIJNDJE e.o. 401 12D 403 15D 402 90C KERSENWIJK 405 87C 406 38D NEERAKKERS 1 407Hertshooi, Lisdodde 89C Kerssem. 408Lisdodde 20C 411Lisdodde 31C 412Zonnedauw 34C 413Kapelweg 39C 438Loeswijk 8A NEERAKKERS 2 414Plataan 12D 415v Busselstraat 7C 416v Busselstraat 18C 418Berk 26D 419Kastanje 8B 420Kastanje 59C 421v Lokvenstraat 45C 425Gerst 18B 428Tarwe 12C LOO 430Muldershuis 11B CENTRUM 409Irenestraat 76D 410Constantijnstraat 67C 417Swaeffstraat-flatjes 27C 422Bernhardstraat 8C 423Margrietstraat 15C 426Kerkstraat 6C 427Beatrixstraat 12C 431De Waag 15B 432Wilhelminastraat 50D 433Margrietstraat 25D 434Molenhoek 11B 435Bissch.v Mierlostr 20A 436Franciscanessenhof 66B LUCHEN 439Ransuil, 40A TOTAAL 68A 129B 666C 254D1117 PERCENTAGE6perc12perc60perc23perc####

30 ENERGIELABELS MIERLO Lijndje e.o. 90 won C27 won D Kersenwijk 87 won C38 won D Neerakkers 18 won A 213 won C Neerakkers 2 26 won B 141 won C38 won D Loo 11 won B Centrum20 won A 92 won B 135 won C151 won D Luchen 40 won A ---------------------------------------------------------------------------------------------- Totaal: 68 won A 129 won B666 won C254 won D 1117 won » 6,1 % 11,5%59,6%22,8%

31 Energielabel- energiecertificaat “Normaal” (C) Slecht (F)

32 Wie eigen energie ?? Gebruik van bodemwater-warmte (Hof van Bethanië en Neerakker) ……..en zonne-energie wordt steeds interessanter…De Waag??

33 Onderhouds- werkzaamheden In iedere Wooninfo worden de onderhoudswerkzaamheden van dat jaar vermeld. Daarbij worden ook mogelijke energie besparende voorzieningen aangebracht om zo mogelijk hoger in het energielabel te komen.

34 Nieuw: Realisatie 2015: plan Den Binnen

35 DIRECTEUR/BESTUURDER PAUL SMIDT ORGANISATIE STAAT ER NU PRIMA BIJ KLANTENTEVREDENHEIDSSCORE 2013: TOTALE WONING 7,4 WOONSITUATIE 7,5 DIENSTVERLENING 7,4 WBV Compaen

36 SAMEN ACTIEF WIE VOELT ZICH AANGESPROKEN?