De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Oversluiten Hélène Oosterhuis. Sluiten we nog wel over? Consument heeft geld nodig voor een nieuwe keuken Consument wil zijn ex uitkopen Consument heeft.

Verwante presentaties


Presentatie over: "Oversluiten Hélène Oosterhuis. Sluiten we nog wel over? Consument heeft geld nodig voor een nieuwe keuken Consument wil zijn ex uitkopen Consument heeft."— Transcript van de presentatie:

1 Oversluiten Hélène Oosterhuis

2 Sluiten we nog wel over? Consument heeft geld nodig voor een nieuwe keuken Consument wil zijn ex uitkopen Consument heeft Radar gezien en wil alleen nog maar banksparen Ouders willen kind helpen om woning te financieren. Een 2 e woning Rentevastperiode loopt bijna af

3 De Cijfers 2007-131.500 2006-174.000 2005-185.000 2004-135.000 2003-115.000 2008 1 e kwartaal -18.927 (ca 20%)

4 Opzet van het onderzoek van AFM 30 vestigingen van 21 financiële dienstverleners 5 aanbieders, 3 ketens en 13 bemiddelaars 408 hypotheekdossiers Periode: augustus 2006 tot en met februari 2007 5 tot 50 dossiers per vestiging Evenredige verdeling verschillende hypotheekvormen Beoordeling op 70 punten Vestigingen zijn onderverdeeld in vier categorieën: goed,redelijk goed, matig of slecht

5 Adviesdossiers zijn beoordeeld aan de hand van de eisen van het wettelijk kader Is alle relevante informatie ingewonnen ten behoeve van het klantprofiel?(art. 4:23,lid 1, onder a, Wft) Zijn de gegevens van het klantprofiel en de productgegevens vastgelegd? (art. 32 BGfo) Heeft de consument alle relevante informatie ontvangen die een adequate beoordeling van het product of dienst mogelijk maakt (art 4.20,lid, 4:23 lid 1, onder c, Wft) Is deze informatie juist, begrijpelijk en niet misleidend? (art. 4.19, lid 2,Wft) Heeft de consument passend advies gekregen?(art. 4.23, lid 1, onder b, Wft)

6 Oversluitadviezen Aantal dossiersProces goedUitkomst informatie- verstrekking goed Uitkomst advies passend bij klantprofiel 15250 – 75% Bevindingen AFM:

7 Wat verstaat u onder een goede adviespraktijk?

8 Kenmerken goede adviespraktijk Het adviesproces is in de opzet klantgericht Het proces wordt in de praktijk ook uitgevoerd conform de uitgedachte werkwijze Op basis van controles worden mogelijke verbeteringen geconstateerd en doorgevoerd in de uitgedachte werkwijze

9 Drie redenen om over te sluiten 1.Lagere maandlasten -de consument vraagt zich af of hij geld kan besparen; of -hij heeft direct behoefte aan lagere financiële lasten. 2.Extra financiële ruimte -verbouwing -consumptieve bestedingen 3.Overige redenen -langere rentevast periode -wijzigen hypotheekvorm

10 Doelstelling: lagere maandlasten

11 Voorbeeld 1 Doelstelling Lagere maandlasten in verband met lagere rentestand HypotheekOudNieuw Afsluitjaar20012007 Bedrag € 262.285 € 265.000 Rente5,9%4,45% Rentevaste periode10 jaar (120 maanden)5 jaar (60 maanden) Bruto maandlast € 1.290 € 983 Kosten € 10.080 (boete: € 4.780) Terugverdientijd33 maanden De oorspronkelijk verpande beleggingspolis is ongewijzigd gehandhaafd en verpand aan de nieuwe hypotheek

12 Voorbeeld 1 goede adviespraktijk lagere maandlast De consument heeft in de nieuwe rentevastperiode zijn oversluitkosten terugverdiend en daarnaast nog extra voordeel behaald

13 Voorbeeld 2 DoelstellingLagere maandlasten in verband met lagere rentestand HypotheekOudNieuw Afsluitjaar20012007 Bedrag € 207.000 € 227.900 Rente6,8%4,65% Rentevaste periode20 jaar (240 maanden)5 jaar (60 maanden) Bruto maandlast € 1.173 € 883 Kosten € 20.906 (boete: € 15.850) Terugverdientijd72 maanden De oorspronkelijk verpande beleggingspolis is ongewijzigd gehandhaafd en verpand aan de nieuwe hypotheek

14 Voorbeeld 2 niet-toereikende adviespraktijk Terugverdientijd Hypotheekadvies sluit niet aan bij doelstelling (art. 4.23 Wft) Wijziging rentevastperiode, noodzakelijke aanvulling klantprofiel

15 Klantprofiel Als u kunt kiezen uit de volgende opties, hoe lang wilt u dan de hypotheekrente vastzetten? Variabele rente 1 tot 3 jaar vast 5 tot 10 jaar vast 12 tot 20 jaar vast

16 Rente vast zetten Rentevorm1 maand5 jaar10 jaarcumulatief20 jaarcumulatief Renteopslag0,3% 0,6%0,3%0.9% Bruto verschil€ 25,-- € 50,--€ 25,--€ 75,-- Netto bij 42% IB € 14,50 € 29,--€ 14,50€ 43,50 € 100.000 hypotheek

17 Klantprofiel Bent u gedurende de looptijd van de hypotheek bereid wijzingen in de maandlasten, door bijvoorbeeld rentestijgingen te accepteren? Ja Nee Beperkt

18 Rente stijging Leningbedrag€ 100.000€ 150.000€ 200.000€ 250.000€ 300.000 Bruto bij 2% stijging€ 167€ 250€ 333€ 416€ 500 Netto bij 42% IB€ 97€ 145€ 193€ 241€ 290 De gevolgen per maand van 2% stijging

19 Lagere maandlasten Consument vraagt zich af of hij geld kan besparen Kosten versus opbrengsten Worden de oversluitkosten binnen de nieuwe rentevastperiode terugverdiend?

20 Lagere maandlasten Consument heeft een dringende behoefte aan een lagere maandlast (i.v.m. financiële problemen) Toch bepalen of oversluiten een besparing oplevert Indien geen besparing mogelijk, de dringende behoefte aan de lagere woonlast zorgvuldig in kaart brengen om daarmee het oversluitadvies te motiveren

21 Cijfermatige analyse Een bruto- netto maandlastenberekening maken van de overgesloten hypotheek in vergelijking met de oude hypotheek

22 Vraag Jan en Jo willen hun huidige hypotheek oversluiten Waarde pand € 400.000,-- Hypotheek: € 150.000,-- De boete bedraagt € 12.500,-- De nieuwe hypotheek bedraagt € 165.000,-- De afsluitprovisie (€ 1.650,--) en de taxatiekosten (€ 850,--) zijn meegefinancierd Welke rente en kosten zijn voor Jan en Jo aftrekbaar? Kan deze post worden overgesloten naar NHG, ervan uitgaande dat er sprake is van kwaliteitsverbetering?

23 Uitwerking Fiscaal De boeterente ad € 12.500,-- is eenmalig aftrekbaar De afsluitprovisie ad € 1.650,-- is voor 150/165e deel eenmalig aftrekbaar De taxatiekosten ad € 850,-- zijn voor 150/165e deel eenmalig aftrekbaar De rente over € 150.000,- is fiscaal aftrekbaar € 12.500,- van de hypotheekschuld behoort tot de rendementsgrondslag van box 3

24 Uitwerking NHG Een hypotheek zonder NHG kan worden overgesloten naar een hypotheek met NHG De waarde van de woning dient dan wel minimaal gelijk te zijn aan de restantschuld van de lening Bij het oversluiten moet wel een bedrag aan kwaliteitsverbetering worden meegefinancierd. Hieraan is echter geen minimum gesteld. Wel een depotverplichting bij een bedrag meer dan € 2.500,-- Andere financiële verplichtingen mogen niet worden meegefinancierd

25 Doelstelling: extra financiële ruimte Goede adviespraktijk: Het maken van een afweging tussen een tweede hypotheek en oversluiten Maandlasten eerste en tweede hypotheek vergelijken met maandlasten van over te sluiten hypotheek Consument informeren en laten afwegen

26 Overige redenen om over te sluiten Rekening houden met huidige doelstellingen, wensen en risicobereidheid van de klant Besparing niet altijd vereist Consument altijd inzage geven in kosten

27 Financiële consequenties van het oversluiten van polissen Afkoop Geruisloze voortzetting Kosten Acceptatie

28 Informatie  kennis

29 De kapitaalverzekering eigen woning Valt in Box 1 Onder voorwaarden is het rentebestanddeel vrijgesteld Artikel 3.118 lid 1 Wet IB 2001

30 Duidelijk consument/adviseur??

31 Voorbeeld 1 Klant heeft een spaarhypotheek polis gesloten in 1993 KEW polis Wat zijn de fiscale consequenties indien de polis nu wordt afgekocht?

32 Voorbeeld 2 Klant heeft een spaarhypotheek polis gesloten in 2000 Box 3 polis Wat zijn de fiscale consequenties indien de polis nu wordt afgekocht?

33 Oversluiten beleggingsverzekering of traditionele levenpolis

34 Praktijkvoorbeeld van een niet toereikende adviespraktijk Geen inventarisatie van bestaande levensverzekering Geen vergelijking gemaakt tussen oude en nieuwe situatie

35 Voorbeeld 1- oversluiten beleggingspolis BetreftMan, 42 jaar en vrouw, 41 jaar Doelstelling & risicobereidheidFinanciering t.b.v. verbouwing KapitaalverzekeringOudNieuw EinddatumMei 2033November 2024 Overlijdensdekking€ 98.750(v) / € 110.000(m)€ 90.000 Rekenrendement4,8%8% Geprognosticeerd€ 247.500€ 110.000 Garantie€ 247.500 spaarhypotheek€ 0 mixfonds Maandpremie€ 452€ 244 (*) (*) met inbreng van de afkoopwaarde uit de oude polis

36 Aandachtspunten Klantprofiel Gewijzigde visie op doelstellingen en risicobereidheid Bij de huidige aanbieder?

37 Voorbeeld 1 niet toereikende adviespraktijk Welke doelstellingen heeft de klant en/of welke risicobereidheid heeft de klant getoond? Hadden de doelstellingen ook met de oude polis gerealiseerd kunnen worden?

38 Voorbeeld 2 - oversluiten beleggingspolis BetreftMan, 36 jaar en vrouw, 34 jaar Doelstelling & risicobereidheidStructureel lagere maandlast, gelijke opbouw, fiscaal vriendelijk en flexibel, gelijk risico KapitaalverzekeringOudNieuw EinddatumFebruari 2034 Overlijdensdekking€ 120.000 Rekenrendement7% Geprognosticeerd doelvermogen € 146.000 Maandpremie€ 200€ 190 (*) (*) met inbreng van de afkoopwaarde uit de oude polis

39 Voorbeeld 2 - goede adviespraktijk Fiscaal geruisloos Vergelijkbaar beleggingsfonds Einddatum gelijk ORV gelijk Historisch rendement gelijk Lagere premie

40 Goede adviespraktijk - polis In ieder geval cijfermatig overzicht verstrekken Afkoopwaarde fiscaal correct inbrengen Vervolgpremies gelijkstellen aan oorspronkelijke premie óf doelkapitaal gelijkstellen aan oorspronkelijk doelkapitaal Einddatum nieuwe polis gelijkstellen aan einddatum oorspronkelijke polis De hoogte van de ORV gelijkstellen Dezelfde rekenrendementen hanteren

41 Conclusies Wanneer is oversluiten te adviseren? Wanneer niet?

42 Conclusies m.b.t. Fiscaliteit Boeterente en royementskosten zijn éénmalig aftrekbaar Oversluitkosten slechts beperkt aftrekbaar (voor zover betrekking op eigenwoningschuld)

43 Conclusie m.b.t Boete Welke rekenmethodiek hanteert de geldgever? Boeterente moet relatief snel terug te verdienen zijn

44 Conclusie m.b.t. Kapitaalverzekering Voortzetting KEW met voortzettingsclausule Fictieve uitkering Voortzetten in box 3 Afkoop en gebruik vrijstelling (pré BH) Afkoop zonder vrijstelling. Is er een belast rentebestanddeel?

45 Wanneer niet Vermogen in Box 3 boven de vrijstelling, met een “polis” van vóór 14-09-1999 binnen overgangsrecht

46 Conclusie m.b.t. consument Wat zijn de doelstellingen/wensen van de consument?

47 Conclusies AFM Adviesproces - passendheid - informatievoorziening

48 Oversluitadviezen Extra aandacht besteden aan de financiële consequenties m.b.t. oversluiting en/of afkoop polis De consument moet daarin inzicht hebben om te kunnen bepalen of de voordelen opwegen tegen de kosten Bij ruim éénderde van de oversluitadviezen wordt geen kwantitatieve vergelijking gemaakt tussen de oude en de nieuwe hypotheek

49 Aanbevelingen AFM Oversluitadviezen

50 Aanbevelingen AFM: Aanbieders: Accepteer levenpolissen van andere aanbieders Wijs de consument op afwijkende voorwaarden (niet alleen in de algemene voorwaarden) Adviseurs: Verzamel alle relevante gegevens (bestaande, lopende hypotheek en polis(sen)) Breng alle financiële consequenties cijfermatig in kaart en verwerk deze in de analyse Informeer de klant schriftelijk over alle financiële consequenties

51 Yes, ik ben een goede adviseur! http://consument.afm.nl


Download ppt "Oversluiten Hélène Oosterhuis. Sluiten we nog wel over? Consument heeft geld nodig voor een nieuwe keuken Consument wil zijn ex uitkopen Consument heeft."

Verwante presentaties


Ads door Google