De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Datum: 15 april 2010 Tijd: 11.00 uur -11.45 uur 1 Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt Student: Joost van Rooijen Student nr: 1367870.

Verwante presentaties


Presentatie over: "Datum: 15 april 2010 Tijd: 11.00 uur -11.45 uur 1 Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt Student: Joost van Rooijen Student nr: 1367870."— Transcript van de presentatie:

1 Datum: 15 april 2010 Tijd: uur uur 1 Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt Student: Joost van Rooijen Student nr: MSc lab: Urban Area Development Eindpresentatie (P5)

2 Introductie Doelstelling presentatie: “Mentoren, gecommitteerde en geïnteresseerden informeren over de resultaten van het afstudeeronderzoek.” July 28, 20142

3 3 Inhoud 1.Onderzoeksintroductie 2.Onderzoeksmethodologie 3.Aanleiding duurzame gebiedsontwikkeling 4.Casus duurzaam Erasmusveld Den Haag 5.Financiële haalbaarheid Erasmusveld 6.Juridische haalbaarheid Erasmusveld 7.Conclusies en aanbevelingen July 28, 2014

4 4 Onderzoeksintroductie July 28, 2014 Aanleiding 1.Economische ontwikkelingen 2.Klimatologische ontwikkelingen 3.Ontwikkeling van productperceptie Probleemanalyse Doelstelling Van een product puur sec naar een product met een bepaalde belevings- waarde. De wereldwijde uitstoot van broeikas- gassen neemt steeds sterker toe. De economische activiteit loopt terug en de nieuwbouwmarkt van onroerend goed is bijna geheel gestagneerd. Het onderzoek haakt in op de economische ontwikkelingen, veranderende productperceptie, klimaatproblematiek en de inherente oproep tot het reduceren van de CO₂ uitstoot in onder andere de vastgoedsector. Het Kabinet heeft zich in ‘Schoon en Zuinig’ ten doel gesteld in 2020 een aandeel van twintig procent duurzame energie te hebben bereikt in de totale energievoorziening en een tempo van energiebesparing te realiseren van twee procent per jaar (VROM, 2007). Hoe zorg je ervoor dat duurzaamheid breed gedragen wordt en men erin wil investeren? Het doel van dit afstudeeronderzoek is op woning- en wijkniveau inzicht te krijgen in de toepassingsmogelijkheden van duurzaamheidsmaatregelen, en in de meerwaarde, de verrekenbaarheid en de verhaalbaarheid ervan bij hoog- en laagbouwwoningen en het effect op de grond- en vastgoedexploitatie van de wijk Erasmusveld in Den Haag.

5 5 Onderzoeksmethodologie Onderzoeksoort: Exploratief onderzoek Conceptueel model: Onderzoeksmodel: Methoden & Tactieken July 28, 2014 Een vorm van haalbaarheidsonderzoek. Past binnen de ingenieursgedachte van de afdeling RE&H.

6 6 Aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling (1/3) Ontwikkelingen onroerend goed markt 1.Algemene economische ontwikkelingen: 2.Ontwikkeling vraag en aanbod: July 28, 2014 De situatie op de woningmarkt is, zoals blijkt uit onderzoek van Dynamis (2009) en EIB (2009), verslechterd. Het aanbod is sterk toegenomen en de nieuwbouwproductie afgenomen. Nederland verkeert in kritische marktomstandigheden. De kredietcrisis zorgt tijdelijk voor een betere betaalbaarheid van koopwoningen. Vooral in de Randstad geldt een structureel tekort aan woningen. Door onvermijdelijke verdere concentratie van economische activiteit in de Randstad blijft de woningvraag daar hoog en verslechtert de betaalbaarheid in de nabije toekomst.

7 7 Aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling (2/3) Ontwikkelingen onroerend goed markt 3. Vraag naar duurzame gebiedsontwikkeling en duurzaam onroerend goed July 28, 2014 Uit Woning en markt (2009) blijkt dat de duurzaamheid van een woning de doorslag kan geven bij consumenten. Momenteel is de bereidheid om meer te betalen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning zeer beperkt. Rakhorst (2008) stelt dat door de brede maatschappelijke bewustwording over de noodzaak van duurzaamheid, de vraag naar duurzaam onroerend goed toeneemt.

8 8 Aanleiding voor duurzame gebiedsontwikkeling (3/3) Klimaatontwikkelingen July 28, 2014 Gebiedsontwikkeling vraagt, door de negatieve gevolgen van klimaatverandering, om een tweerichtingenaanpak: mitigatie en adaptatie. Mitigatie: aanpakken van de oorzaken door de gebieden duurzaam te ontwikkelen. Adaptatie: omgaan met de gevolgen.

9 9 Casus Erasmusveld Den Haag Verantwoording casus Erasmusveld 1.Kenmerken 2.Programma 3.Eigendomssituatie en samenwerkingsverband Regionale marktverkenning Duurzame doelen July 28, 2014 Erasmusveld Den Haag is praktijkcasus voor dit onderzoek. Erasmusveld, met als doel de meest duurzame wijk van de wereld te worden, is gelegen in Den Haag Zuidwest. Erasmusveld moet extreem duurzaam worden en internationaal toonaangevend. Er worden ongeveer zevenhonderdvijftig woningen gerealiseerd. De eigendoms- situatie van gronden is gedifferentieerd. Particulieren willen, in samenwerking met ontwikkelaars, zelf realiseren. Voor Erasmusveld is een potentiescan gemaakt. Bio-klimatische kenmerken, waaronder tempe- ratuur en klimaat, bezonning, wind & ventilatie en neerslag & overige water-gerelateerde aspecten zijn onderzocht. Evenals bodem/ geologie, het landschap en aanwezige bebouwing en infrastructuur. Vanuit de potentiescan is per deelgebied een Programma van Mogelijkheden (PvM) opgesteld. Gedurende de charrette is een selectie aan duurzame maatregelen gemaakt uit het PvM. Hierbij is een onderverdeling gemaakt in: energie, water en transport& mobiliteit. Het woningaanbod in de regio Den Haag is momenteel ruim. De gemiddelde prijs in 2009 in Den Haag per vierkante meter GBO van een appartement komt op euro van een rijwoning euro en van een twee-onder- één-kap op euro. Op buurtniveau komt de prijs voor een appartement hoger uit: gemiddeld euro.

10 10 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (1/4) – input Programmatische uitgangspunten 1.Programma 2.Normen Externe uitgangspunten 1.Prognose energieprijsontwikkelingen 2.Prognose waterprijsontwikkelingen 3.Prognose woningprijsontwikkeling Den Haag Parameters 1.Drie alternatieven July 28, 2014

11 11 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (2/4) – input (Meer)waarde duurzaam vastgoed volgens marktpartijen en woonconsumenten July 28, 2014 Financiële meerwaarde volgens spelers in het veld: Langere exploitabele periode door ‘multifunctionele plattegrond’ * Lagere rendementseis door lager risico (o.a. leegstandsrisico) Betalingsbereidheid hogere huurprijs door hoger wooncomfort Hogere belevingswaarde van het ‘duurzame concept’ (men wil er wonen) Voorbeeld duurzaam versus traditioneel kantoorgebouw (Triodos bank) Kale huurprijs ligt gemiddeld ruim zevenentwintig procent hoger Bruto aanvangsrendement (BAR) respectievelijk zeven punt drie tegen zes punt acht procent Hogere kale huurprijs en lager BAR zorgen voor elf procent hogere opbrengstenwaarde Veranderbaarheid, duurzaamheid, aan- trekkelijkheid en toekomstwaarde * Wanneer een woning een hogere gebruikswaarde heeft voor meerdere bewoners of een scala uiteenlopende woonsituaties draagt dit bij aan de toekomstwaarde. (Aldus Verduijn, 2009)

12 12 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (3/4) – verantwoording De grond- en vastgoedexploitatie van Erasmusveld in traditionele- en duurzame vorm zijn tegen elkaar afgezet: July 28, 2014

13 13 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (4/4) – resultaten Grondexploitatiekosten & opbrengsten July 28, 2014 Conclusie grondexploitatie DgDialog Kosten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Opbrengsten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Recapitulatie Exploitatiesaldo op : Alternatief 1: € Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed Alternatief 1: € / € Exploitatiesaldo op einde looptijd ( ): Alternatief 1: € Contante waarde traditionele wijk op Alternatief 1: € Conclusie grondexploitatie DgDialog Kosten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Opbrengsten traditioneel ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Recapitulatie Exploitatiesaldo op : Alternatief 1: € Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed Alternatief 1: € / € Exploitatiesaldo op einde looptijd ( ): Alternatief 1: € Contante waarde traditionele wijk op Alternatief 1: € Conclusie grondexploitatie DgDialog Kosten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Opbrengsten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Recapitulatie Exploitatiesaldo op : Alternatief 1: € Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed Alternatief 1: € / € Exploitatiesaldo op einde looptijd ( ): Alternatief 1: € Contante waarde duurzame wijk op Alternatief 1: € Conclusie grondexploitatie DgDialog Kosten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Opbrengsten duurzaam ontwikkelde wijk Alternatief 1: € Recapitulatie Exploitatiesaldo op : Alternatief 1: € Faseringsinvloeden: saldo prijsstijging / rente-invloed Alternatief 1: € / € Exploitatiesaldo op einde looptijd ( ): Alternatief 1: € Contante waarde duurzame wijk op Alternatief 1: € De hogere grondproductiekosten voor Erasmusveld in duurzame vorm worden ruimschoots gedekt door de hogere te genereren grondopbrengsten. (Brounen,2009) Begrotingsprogramma DGdialog

14 14 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (4/4) – resultaten Vastgoedexploitatiekosten De exploitatiekosten zijn op basis van een woonlastenbenadering tegen elkaar afgezet: July 28, 2014 Vanuit het (positieve) saldo van de cashflowberekeningen van een duurzame eengezinswoning en duurzaam appartement is een inschatting gemaakt van het totale saldo voor geheel Erasmusveld. Voor alternatief één resulteert dit in een NCW van euro.

15 15 Financiële haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (4/4) – resultaten Decentrale duurzame energievoorzieningen Erasmusveld July 28, 2014 Conclusie cashflow berekeningen (Looptijd 20 jaar) NCW windmolens Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € NCW Zon-PV panelen Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € Conclusie cashflow berekeningen (Looptijd 20 jaar) NCW windmolens Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € NCW Zon-PV panelen Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € NCW biovergister Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € NCW duurzame energiemaatschappij Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € NCW biovergister Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € NCW duurzame energiemaatschappij Alternatief 1: € Alternatief 2: € Alternatief 3: € Het is volgens Kunst (2010) een politieke keuze hoe men omgaat met decentrale groene energievoor- zieningen. Is men bereid om op een creatieve manier om te gaan met de riool- en zuiveringsheffing of houdt men vast aan het gangbare? De opbrengsten hieruit zijn bepalend voor de financiële haalbaarheid van de biomassa-vergistingscentrale.

16 16 Juridische haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (1/2) Instrumentarium voor kostenverhaal bij de grondexploitatie Afdwingbaarheid van duurzaamheidsbeleid bij de vastgoedexploitatie Instrumentarium om duurzame gebiedsontwikkeling te bevorderen Financieringsconstructies July 28, 2014 Uitgangspositie Betrokken partijen slagen er niet in middels een anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen over de verdeling van kosten. De nieuwe Wro en Besluit ruimtelijke ordening Exploitatieplan (indien voortijdig geen (anterieure) overeenkomst is afgesloten) Kosten moeten bij de locatie behoren (profijt, toerekenbaarheid, proportionaliteit) Verschillende kostengroepen Gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening, bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Duurzaamheidsbeleid moet verankerd zijn in een beleidsnota of Structuurvisie. In de praktijk: Onderhandelingen tussen publiek en privaat moeten leiden tot een compromis. Formeel geldt dat de gemeente Den Haag de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid niet kan afdwingen bij nieuwbouwwoningen. (Artikel 122, Woningwet) Het staat een ontwikkelaar uiteraard vrij om het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid toe te passen.

17 17 Juridische haalbaarheid duurzaam Erasmusveld (2/2) Aanmoedigende middelen duurzame gebiedsontwikkeling Subsidies Overige middelen Stellen van aanvullende voorwaarden Ontmoedigende middelen traditionele gebiedsontwikkeling Belastingen July 28, 2014

18 Ook de juridische haalbaarheid is aangetoond: 18 Conclusies Financiële haalbaarheid Juridische haalbaarheid July 28, 2014 Het onderzoek heeft aangetoond dat het duurzaam ontwikkelen van Erasmusveld, binnen de vastgestelde kaders, financieel verdedigbaar is bij alternatief 1. Het plansaldo is, gezien de verschillen tussen de drie alternatieven, in sterke mate afhankelijk van de kosten- en opbrengstenontwikkeling. In de grond- en vastgoedexploitatie- berekeningen zijn enkel de te monetariseren effecten meegenomen in de berekeningen. Daarnaast bestaan ook niet monetariseerbare positieve externe effecten die zorgen voor extra financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed in een duurzame wijk. Plansaldo Erasmusveld Alternatief 1: € * Alternatief 2: € * Alternatief 3: € * Grondproductiekosten zijn te verhalen op zelf-ontwikkelende partijen. Het duurzaamheidsbeleid bij de vastgoedexploitatie is formeel niet afdwingbaar. Echter, het staat de ontwikkelaar wel vrij om het duurzaamheidsbeleid toe te passen. Diverse financiële producten bieden consumenten de mogelijkheid om de hogere investeringskosten mee te financieren boven het gestelde woonquotum.

19 19 Aanbevelingen volgend uit dit onderzoek Succesfactoren duurzame gebiedsontwikkeling: Convergeren van belangen Creëren van andere waardeperceptie in de keten Economisch belang bespreekbaar maken Er moet baat zijn voor de consument Consument-betrokkenheid (argwaan wegnemen) Aanpassen van een aantal juridische kaders: Huurwaarderingsstelsel (juni 2010) Implementatie warmtewet July 28, 2014

20 20 Student: Joost van Rooijen Student nr: MSc lab: Urban Area Development Duurzame gebiedsontwikkeling: weten is beminnen! Datum: 15 april 2010 Tijd: uur uur Eindpresentatie (P5)

21 Literatuur (1/4) July 28, Baggelaar, Paul K, Geudens, Peter J.J.G. (2005). Prognose landelijke drinkwater vraag tot Rijswijk: VEWIN De Boer, Arnold, ten Have, Frank, (2007). Grondexploitatiewet vergt andere aanpak gemeentelijk kostenverhaal. Deloitte, nr.., 1-3 Van den Brand, Joop, e.a., (2008). Handreiking Grondexploitatiewet. Den Haag: Sdu Uitgevers Brounen, Dirk, e.a., (2009). The Diffusion of Green Labels in the Housing Market. Rotterdam: RSM Creemers, H.L.M.G., (2007). Het recht van de eigenaar om de bestemming van de grond “zelf” te realiseren. O.U.N., nr.., 1-50 Croes, A.L., (2005). Privaatrecht vastgoed. Groningen: Wolters Noordhoff Deuten, Jochum (2009). Reken aan wijken met de effectencalculator. Real Estate Magazine, 2009, 66, 3 DSO Den Haag (2006). Structuurvisie Den Haag 2020, Wereldstad aan Zee – Leyweg. Den Haag: DSO Den Haag DSO Den Haag (2005). Overzichtskaart uitgiftebeleid Den Haag. Den Haag: DSO Den Haag DSO Den Haag (2008). Erfpacht of eigen grond. Den Haag: DSO Den Haag Van Ee, M. e.a. (2009) Locale duurzame energiebedrijven, een aantal visies uit de markt. Rotterdam: Eversheds Faassen Van Enk, Wabe, (2009). Kloof tussen publieke en private partijen groeit tijdens economische recessie. PropertyNL, nr 3, 11 De Graaf e.a., (2009). Sprekende Cijfers Woningmarkten Amersfoort: Dynamis Amersfoort Geudens, P.J.J.G. (2008). Waterleidingstatistiek Rijswijk: VEWIN Van de Griendt, B. (2007). Grond voor zorg- stof tot nadenken. Utrecht: Uitgeverij STILI NOVI Hijmans, E.R., Gerzon, R.J., (1995). Recht rond grondbeleid: een juridisch handboek voor het Grondbedrijf. Enschede: Vanderloeff Drukkers

22 Literatuur (2/4) July 28, De Jong-Tennekes, M., Versteegh, F., (2009). Rabo Vastgoedgroep Woning & Markt Zaltbommel: De Regiekamer Communicatie Knol, M., Savelkoul, H. (2009). Kredietcrisis en grondbeleid. Real Estate Magazine, 62, Kolpron Consultants, (1998). Grondbezit & grondverwerving VINEX-uitleglocaties. Rotterdam: Kolpron Kruijt, B., e.a., (1990). Economische Grondslagen van Grondbeleid. Amsterdam: SBV Lobée, J.M. (1999). Grondopbrengst versus grondbeleid. Delft: DUP. MusKee, Marten, (2006). Vette jaren grondbedrijven voorbij: corporaties betalen marktconforme prijs. VNG Magazine, nr 13,... Priemus, H., Dubbeling, D.J., (2000). Hou je mond over grond. Delft: DUP Satellite Projectgroep Structuurvisie Den Haag 2020, e.a., (2005) Wereldstad aan Zee, structuurvisie Den Haag Den Haag: Gemeente Den Haag, Multimedia Rakhorst, A., (2008). De winst van duurzaam bouwen. Heeswijk: Search Knowledge Rothengatter, Rob, (2009). Duurzame stedelijke vernieuwing: de logica van de wijk. Den Haag: VROM Schiffers, Mathijs, (2008). Ruzie over prijzen van bouwkavels. Het financieel Dagblad, nr 14/7, 13 Tawil, E.D., e.a., (2008) Duurzaam Erasmusveld Den Haag, hub voor ecologie en natuurlijk comfort. Haarlem: Atelier 2T Thoonen, J.J., Gerritsen, W.H.F., (2007). Grondexploitatiewet, de gevolgen van de grondexploitatiewet voor de dagelijkse praktijk. Den Haag: Sdu Uitgevers Van der Veen e.a., (2009), Monitor Duurzaam Nederland Den Haag: CBS Verschuren, P., Doorewaard, H., (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Lemma Vroom, Walter, de Wolff, Herman, (200.). De Grondexploitatiewet en de verwervingskosten, Hoe vereven je de inbrengwaarde? nb, nb De Wolff e.a., (2006). Regionaal kostenverhaal en verevening bij gebiedsontwikkeling. Delft: OTB Wolting, Bert, (2006). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: Sdu Uitgevers

23 Literatuur (3/4) July 28, Personen Technische Universiteit Delft Drs. ing. J.P. (Jo) Soeter Mr. F.A.M. (Fred) Hobma Grontmij Mid-west Ing. E.P. (Eric) Treep Ing. L. (Bert) Blaauwendraad MSc Drs. L. (Luuk) Vranken Ir. E. (Erik) Luyendijk Grontmij Nederland Ing. D. (Dick) Boer (Bouwkostendeskundige) Ir. G. (Gijs) Kuijf (Civiel kostendeskundige) Ing. R. (Ruud) de Vries (Kostendeskundige elektrotechniek) Dhr. R. (Riny) van den Hengel (Groepsleider Technical Management) Ir. M. (Marijn) Kunst (Hoofd Technologie Water, Infrastructuur en Milieu)

24 Literatuur (4/4) July 28, Personen extern Seinen Projectontwikkeling (Lezing) - d.d. 11 november 2009 Dhr. H. (Henk) Seinen EPEA Eindhoven (Lezing) - d.d. 5 december 2009 Dhr. F. (Frank) Aerts William McDonough +Partners EU (Lezing) - d.d. 5 december 2009 Dhr. K. (Kees) Noorman Triodus Bank (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. Guus Berkhout Institutionele belegger (directeur IVBN) (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. F. (Frank) van Blokland Duurzame ontwikkeling (directeur AM Energy) (Rondetafel gesprek) - d.d. 16 december 2009 Dhr. L. (Louis) Hiddes Woning corporatie Woonzorg (lezing) - d.d. 16 december 2009 Dhr. Guus Verduijn


Download ppt "Datum: 15 april 2010 Tijd: 11.00 uur -11.45 uur 1 Duurzame gebiedsontwikkeling voor een kritische markt Student: Joost van Rooijen Student nr: 1367870."

Verwante presentaties


Ads door Google