Onderzoekprogramma Maatschappelijk Vastgoed Lezingenreeks vanuit SSRD

Presentatie over: "Onderzoekprogramma Maatschappelijk Vastgoed Lezingenreeks vanuit SSRD"— Transcript van de presentatie:

1 Onderzoekprogramma Maatschappelijk Vastgoed Lezingenreeks vanuit SSRD
12 september 2013 drs Cor Worms RBA Lector Maatschappelijk Vastgoed Kenniscentrum Sustainable Solutions/IOI Hoofddocent Instituut voor de Gebouwde Omgeving

2 Missie en doelstellingen Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed 2012-2016
Focus op vastgoed, ingezet bij maatschappelijke dienstverlening Maatschappelijke taken corporaties, zorg, onderwijs (en cultuur?) Missie: ondersteuning maatschappelijke dienstverleners/corporaties Basis: theoretisch onderbouwing en conceptualisering Daarop gebouwd: advisering en implementatiemodellen

3 Nadere invulling missie
Missie 1 Sparring Business Partner van maatschappelijke dienstverleners Herkennen, analyseren, mobiliseren van hun grote vastgoedvraagstukken Professionaliseren van hun vastgoedstrategie- en besluitvorming Adviseren m.b.t. customized optimalisatie van de vastgoedinzet Begeleiden bij implementatie Missie 2 Bijdrage maatschappelijke, academische,bestuurlijke discussie Missie 3 Profilering KSS als kenniscentrum, ook op dit gebied

4 Sectoren van maatschappelijk vastgoed
Zorgvastgoed Onderwijsvastgoed Maatschappelijke dienstverlening corporaties Peuteropvang Sportvastgoed PPS-Infraprojecten Gebouwen voor overheidsdiensten Kunst & Cultuur Musea Vermaakvastgoed (?) Muziekscholen Gevangenissen en kazernes Brugge- en boswachterhuisjes € 122 mrd waarvan zorg € mrd en hoger onderwijs € 20 mrd ??

5 Enkele cijfers - Voorraad groter dan kantoren + winkels - Totale oppervlak circa 85 mln m BVO: onderwijs (30 mln m2) en zorg (30 mln m2) Jaarlijkse investeringen historisch ca euro 15 mrd Waarvan zorg ca euro 6 mrd

6 Enorme vraagstukken en urgentie - nu en op komst -
Overheid trekt zich terug als financier, subsidieverlener, normensteller Maatschappelijk Vastgoedvraagstukken worden onbeheersbaar complex Financiële situatie en risicotolerantie van dienstverleners kwetsbaar Niet te matchen eisen van vastgoedexpertise Grote druk op re-focussing op kerntaken Groeiende maatschappelijke bewustzijn en nonacceptatie onderrendement

7 Enorme vraagstukken en urgentie op komst voor maatschappelijk vastgoed
Overheid trekt zich terug als financier, subsidieverlener, normensteller Maatschappelijk Vastgoedvraagstukken onbeheersbaar en complex Financiële situatie en risicotolerantie van dienstverleners kwetsbaar Niet te matchen eisen van vastgoedexpertise Grote druk op re-focussing op kerntaken Groeiende maatschappelijke bewustzijn Nonacceptatie onderrendement

8 - complex, riskant en intransparant -
Gordiaanse knoop - complex, riskant en intransparant -

9 maatschappelijke dienstverlening en vastgoedexploitatie
Verkleving maatschappelijke dienstverlening en vastgoedexploitatie

10 Centrale onderzoek- en implementatieoptie maatschappelijk vastgoed

11 Strategisch Programma
Verbinding met Strategisch Programma KSS 2011 – 2014 ”Building”: focus op Duurzaam en Adaptief Bouwen Vooral Duurzaamheid is sleutel van 1 : 1 verbinding met thema Lectoraat Duurzaamheid, niet alleen in termen van ecologie en energiegebruik Maar ook in bedrijfseconomische termen En in termen van Environment, Social en Governance (ESG) B.v. transformatie!!

12 Toespitsing op Maatschappelijk Vastgoed in het de Zorgsector en in het Hoger Onderwijs Zijn op dit moment ook de prioriteiten in het onderzoekprogramma Eerst de zorgsector

13 Publieke uitgaven aan zorg - internationale vergelijking -

14 Demografie (Bronnen: CBS, ABF Research)

15 Toename aantal ouderen tot 2040

16 Vergrijzing>dementie>vastgoedvraag

17 Positionering gezondheidzorg

18 Stelselwijzigingen en de zorg(vastgoed)markt
Individualisering, demand for quality, kostenbesef Overheid: zorg moet efficiënter en effectiever Mondjesmaat (en met vertraging) naar marktwerking Dus ook m.b.t. vastgoed: volledig eigen verantwoordelijkheid Voor investerings- en exploitatierisico’s In een aantal jaarlijkse stappen

19 Stelselwijzigingen en de zorg(vastgoed)markt 2
Kapitaallasten huisvesting (~10%) nu voor eigen rekening Te dekken uit prestatievergoeding (NHC) binnen tarieven Dekking kosten nu dus gekoppeld aan de bezetting ipv budget Geen vergoeding meer voor leegstand: eigen risico Waarde-, cashflow- en renterisico’s, waardeveranderingen Groot onderhoud: eveneens eigen risico Vrije hand in investeringsbeleid, ondernemen, onzekerheden Beperkter toegang tot en afbouw van financiële waarborgen Extra risico opslag vreemd vermogen funding (euro 500 mln pj extra)

20 Stelselwijzigingen en de zorg(vastgoed)markt 3
Ergo, Van hiërarchie/centrale planning naar decentralisatie Van overheidsgaranties > risico instellingen/externe financiers Van positie aanbieders > positie verzekeraars en verzekerden Prikkelt dat ondernemersgedrag? Voorheen vastgoedvisie: functionaliteit, kosten en facilitair beheer Inzet vastgoed nu ook strategisch en bedrijfseconomisch verantwoord

21 Aanpassingen zorgstelsel - gevolgen voor inzet vastgoed -
“Politieke groeicomponent” 25 to 50%”, wordt nu erg fors gecorrigeerd! Politieke missie nu: van centrale regie naar voorwaardenscheppend Vermogens- en exploitatieresultaten en -risico’s nu voor eigen rekening Dus ook m.b.t. kapitaal- en exploitatielasten en risico’s vastgoedinzet Dekking uit prestatievergoeding (Normatieve Huisvestingcomponent) Respectievelijk: scheiden wonen en zorg Daardoor tekorten mogelijk en waarschijnlijk, ten laste van EV

22 De financiele positie van de zorgsector (Bron: stageonderzoek, ook hierna tenzij anders vermeld)
Magere financiële verhoudingen en resultaten Ziekenhuizen 1-5% marge, grote spreiding naar < 0 Solvabiliteit ziekenhuizen rond 10% Care iets beter ca 15% Banken eisen doorgaans % (nu >?) ivm kapitaalintensiteit 10-15% in nieuwe stelsel te weinig

23 Wat betekent dit voor de vastgoedvoorraad en de vastgoedvraagstukken in de zorgsector?

24 De zorg(vastgoed)markt
Grote stabiele vraagontwikkeling naar zorgdienstverlening Sterk ondersteunende demografische ontwikkeling Gereguleerde concurrentie en weinig of geen conjunctuur Ouderdom bestaande voorraad: 80% >25 jaar Vooral in cure Sectorcultuur in een steeds dynamischer omgeving (?)

25 De zorg(vastgoed)markt 2
Ondoorzichtige, potentieel grote beleggersmarkt Balanswaarde zorgvastgoed ca euro 22 miljard Waarvan 2/3 in care en 1/3 in cure Kapitaallasten ca euro 2,4 miljard per jaar (of veel meer?) Jaarlijkse investeringen voor de crisis euro 2 – 3 miljard (nu 0?) Belegbare deel, ca op termijn 25-50% via groei Boekwaardeprobleem bestaande voorraad Dus waarderingsproblematiek

26 Groei van de zorguitgaven en de vastgoedvoorraad
. Referenties/uitgangspunten: Capital growth all property standing investmens gem. 3,1% p.j. (15 j en 17 j gemiddelde) Gemiddelde inflatie(prognose): 2,1% (20 jr gemiddelde) Huidige BVO: ca. 23 miljoen m²

27 Volumegroei zorgvastgoed
Bron: Het kadaster, SARE&F 2011 Referenties/uitgangspunten: Capital growth all property standing investmens gem. 3,1% p.j. (15 j en 17 j gemiddelde) Gemiddelde inflatie(prognose): 2,1% (20 jr gemiddelde) Huidige BVO: ca. 23 miljoen m²

28 Verschuiving tussen Cure en Care
Bron: SA RE&F 2011 Cure Volumegroei Algemene ziekenhuizen -- Academische ziekenhuizen 1elijns centra + ZBC en klinieken 1,25% - 2% p.j. Care Gehandicaptenzorg Langdurige GGZ Ouderenzorg (levensloopbestendig en verpleging) +++ 2,5% - 3,5% p.j

29 Scenarios vraag en feitelijk aanbod van
huisvestingfaciliteiten voor begeleid en onafhankelijk wonen met zorgverlening Assisted Living Facilities (dwellings) Supply Demand Difference 2011 60.976 2020 2030 2040 Independent Living Facilities (dwellings) (ABF Research, 2010)

30 Drivers voor de vastgoedbelegger
Groot trendmatig vraagoverschot naar zorgdienstverlening, m.n. varianten woon/zorg Zeer grote ontwikkeling- en bouwopgave: > 80 % verouderd Nauwelijks conjunctuurgevoelig Maatschappelijk middenveld: betrokkenheid (institutionele) beleggers Steeds professioneler huurders en beheerders Lange, geïndexeerde huurcontracten,stabiele en voorspelbare cash flows Dus normaal rendement (IRR 7%) bij normaal en beheersbaar risico (+ en -) Diversificatie portefeuille en verbreding belegginggebied Nog wel heel veel politieke risico’s Wat maakt dit fonds onderscheidend => sla eerste even over => puur beleggingskarakteristieken => inspelen op demografie, daardoor veel minder conjunctuurgevoelig => risico verder verlaagd door langlopende huurcontracten => combi lage correlatie andere sectoren, goed rendement en laag risico maakt dit fonds tot goede aanvulling op elke portefeuille Extra voordeel Zorgfonds is dat het inspeelt op thema maatschappelijk betrokken beleggen. Zorginstellingen en pensioenfondsen kunnen samen NL vergrijzingsklaar maken.

31 Meerwaarde van beleggers voor de zorgsector
Aantrekkelijke financieringsbron en lagere lasten Alternatief voor traditionele (bancaire) financiering Risicotransfer naar belegger De-risken van balans (nieuwe stelsel!) Inzet vermogen voor kerntaken en balanssanering L.t commitment en beleggingskracht van beleggers Professionalisme Asset Management

32 Een globale rekenoefening ter illustratie
. Vastgoedbeleggingen van Nederlandse pensioenfondsen Medio 2012 (Bronnen: DNB en CBS) Optimale lange termijn allocatie gemiddeld pensioenfonds “Structurele Beleggingruimte” (€ mrd) € mrd % van categorie % van totale beleggingen lopende prijzen/constante prijzen van 2012 Direct Nederland 15 100 2 4 - 5 65 / 45 woningen 7 44 28 / 19 winkels 5 31 23 / 15 kantoren en bedrijfsruimten 3 23 6 / 4 overige, w.v. maatschappelijk vastgoed 1 ca. 0 5 - 7 4 - 6 8 / 6 7 / 5 Indirect, incl. buitenland 65 8 7 - 10 85 / 45 Totaal vastgoed 80 10 12 -14 150 / 90 Totale beleggingen 804 1000 / 500 Bronnen: eigen inzichten Worms, mede o.b.v. externe studies (w.o. ORTEC) . Statische doorrekening tot het jaar 2022 beleggingtotaal totale pensioenfondssector nominaal 4,5 en reëel 2,5% gemiddeld per jaar

33 De vastgoedvraagstukken in het hoger onderwijs
In relatie tot innovatie en verduurzaming

34 Missie onderzoek hoger onderwijs vastgoed
Onderzoek maakt onderdeel uit van een advies voor de strategische bezinning op vastgoedbezit en –gebruik aan het College van Bestuur van de Hogeschool Rotterdam. Onderzoek doel tevens validering onderzoekmodel- en methode . Probleemstelling Wat zijn voor de Hogeschool Rotterdam argumenten op het gebied van fysieke en financieel-economische efficiency om een sale & leaseback constructie voor de locaties van de Hogeschool wel of niet toe te passen? Wat zijn in dit verband de innovatie opties, mn in de richting van innovatie i.c.m. internationale studentenhuisvesting

35 Literatuurstudie Vastgoedvraagstukken en regulering publiek hoger onderwijs Nederland, België, Duitsland, Denemarken, Finland, Noorwegen & Zweden; Een werkelijk afwegingsmodel tussen huur en eigendom ontbreekt; Beperkt marktaandeel institutionele beleggers in hoger onderwijsvastgoed. In Nederland Fysieke gebruiksefficiency Geen normen en beperkingen in Nederlandse wet- en regelgeving onderwijsruimten; Arbonorm kantoorruimten 7m2 FNO per werkplek. Financieel-economische efficiency Rijksbijdrage aan hoger onderwijsinstellingen kunnen naar eigen inzicht worden besteed. Strategische efficiency

36 Efficiency > innovatieoptie > verduurzaming/studentenhuisvesting
Waargenomen (in)efficiencies in de vastgoedinzet Innovatie/oplossingsopties Verduurzaming Studentenhuisvesting internationaal/mix nationaal en internationaal

37 Fysieke gebruiksefficiency
Onderzocht wordt of de optimale situatie die wordt verkregen door de optimale verhouding tussen de kosten en de activiteiten die in het vastgoed plaatsvinden, mede wordt beïnvloed door het feit dat gebouwen/complexen in eigendom dan wel in huur ter beschikking van de organisatie staan. Uitkomsten worden, voordat beleidsconclusies worden getrokken, zo mogelijk vergeleken met relevante externe benchmarks en onderworpen aan attributie analyse.

38 Relevante variabelen Prognoses op lange termijn m.b.t. aantallen management- en stafleden, resp. studenten Objectkenmerken, zoals locatie, ouderdom, oppervlak en type gebouw (eenmalig), (markt)waarde, WOZ-waarde (zo hoog mogelijke frequentie) Investeringen in het vastgoed; (alle afzonderlijke jaren) Exploitatiekosten (alle afzonderlijke jaren) Betaalde huren (alle afzonderlijke jaren), incl. incentives en indexaties De gebruiksefficiency wordt dus mede aan de hand van bovengenoemde huisvestingkosten geanalyseerd, onder meer op basis van het oppervlak en het gebruik daarvan (per m²) per student, resp. docent, management en staf, en van de kostendekking per m²; alles zowel in het geval van eigendom als van huur. Intern in rekening gebrachte gebruiksvergoeding voor het beschikbaar stellen van het gebouw.  Eventueel separaat in rekening gebrachte kosten voor inbouwpakketten (niet de investering) Eventueel separaat in rekening gebrachte kosten voor de afwerking van wanden, plafonds en vloeren (niet de investering) Eventueel separaat in rekening gebrachte kosten voor de vaste inrichting zoals collegezaalmeubilair, prikborden en keukenblokken (niet de investering)  Dagelijks klein onderhoud op basis van de afspraken in de reguliere ROZ huurovereenkomst, energiekosten Waterverbruikkosten, schoonmaakkosten, kosten afvalinzameling Gebruikersgedeelte OZB en waterschapslasten  Premies voor de verzekering van het zogeheten ‘huurderbelang’.

39 Output De gebruiksefficiency wordt dus mede aan de hand van bovengenoemde huisvestingkosten geanalyseerd, onder meer op basis van het oppervlak en het gebruik daarvan (per m²) per student, resp. docent, management en staf, en van de kostendekking per m²; alles zowel in het geval van eigendom als van huur. De in deze analyse te betrekken kosten bestaan uit de kosten voor het beschikbaar hebben van het vastgoed vanuit de eindgebruiker (in deze case de betrokken afdelingen/instituten/opleidingen/onderzoekscentra). Het betreft hier de kosten voor het enkel beschikbaar hebben van het vastgoed op basis van de intern verrekende gebruiksvergoedingen. Daarenboven worden de facilitaire kosten, die in een normale huurrelatie niet voor rekening zijn van de verhuurder, in de analyse betrokken. De indeling van deze facilitaire kosten is gerelateerd aan de NEN norm 2748, welke norm zich in het bijzonder concentreert op de indeling van facilitaire kosten. Investeringen worden buiten beschouwing gelaten.

40 Financieel-economische efficiency
Total costs of Ownership (TCO) TCO = - ( MW(t) – MW(t-1) ) + INV + Exp + ( WACC * MW (t-1) ) Beter: de 10-jarige Contante Waarden: CW ( TCO) = - CW ( MW(n) – MW(t)) + ∑ (CW (INV (i))) + ∑ (CW (Exp (i))) + ∑ (CW ( WACC (i) * MW (i))) Waarin: CW = Contante waarde MW = Marktwaarde object/complex INV = Kapitaalsinvesteringen Exp = Exploitatiekosten WACC = Weighted average cost of capital t = begin rekenhorizon n = einde rekenhorizon i = individuele jaren

41 Financieel-economische efficiency
Total cost of Tenancy (TCT) TCT = CH – HHP – HK + HEC Beter: CW(TCT) = CW (∑ (CH (i) – HHP (i) – HK (i) + HEC (i))) Waarin: CW = contante waarde CH = contractuele huursom HHP = huursom tijdens huurvrije perioden HK = huurkorting HEC = aan huurder toe te rekenen exploitatiekosten i = individuele jaren Financieel-economische efficiency

42 Analyse op basis van confrontatie TCO : TCT

43 Methodiek fysieke gebruiksefficiency + Pilot
Conclusie per instituut i.p.v. per gebouw; Zelfgemaakte studentenprognoses; Optimale verhouding aantal medewerkers t.o.v. het aantal studenten. Gehanteerde normen per instituut: 0,9m2 FNO onderwijsruimte per student; Vaklokalencorrectie; 8m2 FNO kantoorruimte per fte. Vaklokalencorrectie 60% Onderwijsruimten instituut CMI (in m² FNO) Max. capaciteit Type ruimten Wijnhaven 99 Wijnhaven 107 Eindtotaal Na correctie vaklokalen Studenten Projectruimten 612,7 488,8 1.101,5 1.224 Theorielokaal 0,0 744,1 827 Computerlokaal 277,7 81,8 359,5 399 Vaklokaal 290,5 116,2 129 Collegezaal 111,2 124 Totaal 1.292,1 1.314,7 2.606,8 2.432,5 2.703 Kantoorruimte instituut CMI Max. capaciteit Type ruimten Wijnhaven 99 Wijnhaven 103 Wijnhaven 107 Eindtotaal ARBO eisen werkplekken Kantoor 643,6 172,1 309,3 1125,0 8,0 140

44 Fysieke gebruiksefficiency: Pilot
Academieplein Onderwijsruimten Maximale capaciteit instituten EAS & IGO: studenten; Huidig aantal studenten instituten EAS & IGO: studenten; Maximaal aantal studenten volgens prognose: studenten; Meer dan 60% van de beschikbare onderwijsruimten wordt structureel niet benut. Kantoorruimten Maximale capaciteit aantal werkplekken: 358 werkplekken; Huidig aantal fte’s instituten EAS & IGO: 272,1 fte’s; Maximaal aantal fte’s volgens prognose: 283,3 fte’s; Meer dan 20% van de beschikbare kantoorruimten wordt structureel niet wordt benut.

45 Fysieke gebruiksefficiency: Pilot
Wijnhaven 107 Onderwijsruimten Maximale capaciteit instituut CMI: studenten; Huidig aantal studenten instituten CMI: studenten; Maximaal aantal studenten volgens prognose: studenten; Huidige ondercapaciteit van 3,6% van het aantal m2 FNO aan onderwijsruimten; Toekomstige ondercapaciteit van 11,6% van het aantal m2 FNO aan onderwijsruimten. Kantoorruimten Maximale capaciteit aantal werkplekken: 140 werkplekken; Huidig aantal fte’s instituut CMI: 128,5 fte’s; Maximaal aantal fte’s volgens prognose: 138,5 fte’s; Het aantal m2 FNO aan kantoorruimten wordt de komende vijf jaar bijna optimaal worden benut.

46 Nadere toelichting methodiek financieel-economische efficiency
Total Cost of Ownership De contante waarde van de som beleggingswaarde beleggingswaarde 2014; De som van de contante waarden van jaarlijkse onderhoudskosten + exploitatielasten t.b.v. Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018; De som van de contante waarden van de jaarlijkse Weighted Average Cost of Capital (WACC) vermenigvuldigt met de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Total Cost of Tenancy De som van de contante waarden van totale huuruitgaven en de bijbehorende servicekosten per jaar gedurende de periode 2014 t/m 2018; De som van de contante waarden van jaarlijkse onderhoudskosten + exploitatielasten t.b.v. Total Cost of Tenancy gedurende de periode 2014 t/m 2018. Weighted Average Cost of Capital van 6,00% en rendementseis van 6,50%; De beleggingswaarden zijn berekend aan de hand van een DCF-model.

47 Financieel-economische efficiency: pilot
Academieplein Huurprijs van €115,- per m2 VVO per jaar exclusief btw en inclusief incentives; Exit yield van 7,15%; Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € ; Total Cost of Tenancy gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € ; Kostenbesparing van circa 12,7% uit deze berekeningen. Wijnhaven 107 Huurprijs van €135,- per m2 VVO per jaar exclusief btw en inclusief incentives; Exit yield van 6,60%; Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € ; Total Cost of Tenancy gedurende de periode 2014 t/m 2018 ≈ € ; Kostenbesparing van circa 2,7% uit deze berekeningen. Een vastgoedonderzoek naar de fysieke en financieel-economische efficiency van Academieplein & Wijnhaven 107

48 Conclusie & aanbevelingen
Het is niet mogelijk om een relevant oordeel te geven over het ruimtegebruik per instituut in relatie tot een mogelijke sale & leaseback constructie per locatie; De Total Cost of Tenancy zijn voor zowel locatie Academieplein als Wijnhaven 107 lager dan de Total Cost of Ownership gedurende de periode 2014 t/m 2018, respectievelijk 12,7% en 2,7%. Aanbevelingen aan Hogeschool Rotterdam Onderzoek doen naar hun gewenste rendementseis en gemiddelde kostenvoet voor het eigen vermogen; Heroverweging maken omtrent het ruimtegebruik van de instituten EAS & IGO op locatie Academieplein vanwege respectievelijk meer dan 60% en 20% overcapaciteit van totaal aantal beschikbare m2 FNO aan onderwijs- en kantoorruimten; Onderwijsruimten toevoegen aan het instituut CMI om de berekende onder- capaciteit van circa 11,6% te verminderen; Normen per instituut opstellen i.p.v. één algemene norm voor onderwijsruimte en het opstellen van studentenprognoses. Inmiddels gecorrigeerde normen. Een vastgoedonderzoek naar de fysieke en financieel-economische efficiency van Academieplein & Wijnhaven 107

49 Toegevoegde waarde onderzoek
Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Methodiek van het onderzoek zal worden toegepast op de andere eigendomsobjecten van de Hogeschool Rotterdam. College van Bestuur en Facilitaire Dienst Hogeschool Rotterdam Uitkomsten van het onderzoek zullen worden meegenomen in een strategisch advies aan het College van Bestuur van de Hogeschool Rotterdam.

50 Dank jullie Vragen?