De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

De presentatie wordt gedownload. Even geduld aub

Stakeholders overleg 26 november 2013 Presentaties, stellingen & reacties Welkom!

Verwante presentaties


Presentatie over: "Stakeholders overleg 26 november 2013 Presentaties, stellingen & reacties Welkom!"— Transcript van de presentatie:

1 Stakeholders overleg 26 november 2013 Presentaties, stellingen & reacties Welkom!

2 110 jaar oud en springlevend! Nije Kamers, Sint Annaparochie ca. 1910

3 Programma 1.Rijksbeleid en actualiteiten 2.Financiën 3.Pauze 4.Regionale woningmarkt & bouwopgave 5.Projecten Per onderdeel: -Presentatie -Stellingen; stemmen!

4 Rijksbeleid en actualiteiten Door Rein Hagenaars, bestuurder 1.Blok akkoord 2.Energieakkoord 3.Novelle van Blok 4.Huurbeleid 5.Bedrijfskosten 6.We blijven actief: mooie nieuwe projecten en nominatie voor de Anita Andriesen prijs. 7. Nieuwe website

5 Ad 1. Blok akkoord Afspraken tussen Minister en woningcorporaties: • Verhuurdersheffing voldongen feit tijdens deze regeerperiode • Geen juridische scheiding bezit • Strenger toezicht en fit en proper test bestuurders • Terug naar de kerntaken • Integratieheffing BTW vervalt (60 milj) • Subsidie energiebesparing (2 x 200 milj) • Betaalbaarheid en beschikbaarheid zorg voor minister en corporaties (monitoren)

6 Ad 2.Energieakkoord • Getekend door alle betrokken partijen in de bouw • Betreft een inspanningsverplichting, geen resultaatverplichting • Streven is gemiddeld een B-label in 2020 • WNWF blijft investeren in energiebesparing, maar geen garantie dat we de doelstelling gaan halen.

7 Ad. 3 Novelle Blok • Nog heel veel zaken moeten nader uitgewerkt worden. Veel per AMVB= algemene maatregel van bestuur • Toezicht scherper (ministerie, WSW, intern toezicht) • Rol gemeenten wordt belangrijker • Nadere bepaling leefbaarheid • Nadere regels over administratief/juridisch scheiden bezit

8 Ad 4. Huurbeleid • Minister handhaaft huurruimte 2% boven inflatie om betaling verhuurdersheffing mogelijk te maken. • WNWF heeft inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast in 2013, echter wel met maximum van 70% van “maximaal redelijk”. • Discussie over wie er verantwoordelijk is voor de betaalbaarheid van het wonen. • Van huurprijs naar woonlasten!! • Op weg naar Huursombenadering

9 Ad 5. Bedrijfskosten • Bedrijfskosten moeten naar beneden • Gemiddeld verlagen met 15 tot 20%? • Belang van benchmarken (vergelijken cijfers/prestaties) • WNWF zit over boekjaar 2012 bij de beste 20% • Nadere toelichting volgt straks

10

11

12

13 Reacties Het is terecht dat huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen Ja, want mensen met hogere inkomens in sociale huurwoningen blokkeren de markt. Nee, want via het belastingstelsel wordt er al aan inkomenspolitiek gedaan, dat moet niet ook nog via de huren.

14

15

16 Reacties Wie moet primair de Krimp aanpakken? Dorp en gemeente zelf zijn te klein, rijk is te ver weg dus regio moet het doen. Graag de regio. Zo voorkom je concurrentie tussen gemeenten. Het rijk moet zorgen voor een verdeling van de ‘pijn’.

17

18

19 Reacties Wie is verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen? Samen verantwoordelijk, maar de verdeling wordt wel steeds moeilijker. Gemeente en provincie, bij het rijk wordt het teveel eenheidsworst.

20 Financiën Door Sjoerd Jan Oord, Controller & Haye Struiksma, manager Financiën - Financieel beleid - Bezuinigingen - CIP Bedrijfskosten

21 Financieel beleid • Beleid is gericht op het uitvoeren van de volkshuisvestelijke taak binnen de rand- voorwaarde van financiële continuïteit. • Geen winstdoelstelling

22 Financieel kader Sturen op: • Vermogenspositie (Loan to Value, leningportefeuille) (Voor opvangen van risico’s) • Liquiditeit (Operationele kasstroom / ICR) (Om aan verplichtingen te kunnen voldoen)  Getoetst a.h.v. meerjarenbegroting (10 jaar vooruit)

23 Financieel kader

24

25 Bezuinigingen De belangrijkste maatregelen al getroffen in 2012: • Besparing op bedrijfskosten • Besparing op onderhoud • Besparingen op nieuwbouwinvesteringen • Vertragen renovaties • Verhogen huren naar 70% van max. redelijk  Door maatregelen besparing van € 65 mln t/m 2021 op leningportefeuille

26 Bezuinigingen Besparingen in 2013: • Geen grote extra besparingen • Concrete invulling personele ontwikkeling • Personeelsstop • Taakstellende ontwikkeling bedrijfskosten  Toetsen continuïteit aan de hand van vastgesteld kader

27 Financiën Bedrijfskosten per VHE Bedrijfskosten in de landelijke benchmarks bestaan uit: • Personele kosten • Overige bedrijfskosten • Onderhoud • Gecorrigeerd voor onderhoud (inclusief eigen personeel) en overige opbrengsten • WNWF heeft over 2012 => 20% lagere bedrijfskosten dan het landelijke gemiddelde

28 Financiën Bedrijfskosten per VHE Netto bedrijfskosten ontwikkeling per VHE Wonen Noordwest Friesland In € per VHE Uit meerjarenbegroting Netto bedrijfslasten WNWF Landelijk gemiddelde (index 2,5%) Verhuurdersheffing per VHE Saneringssteun per VHE

29 Financiën Bedrijfskostenontwikkeling Exclusief verhuurderheffing en sanering

30 Financiën (concept) CIP 2013 Betreft het jaar 2012 CIP 2013 (betreft het jaar 2012) OnderdeelWNWFLandelijk Mutatiegraad11,1%7,9% Huurprijs per maand406,00447,00 Huur in % van maximaal toegestaan61,0%67,3% Goedkope woningen31,1%19,3% Realisatie-index totaal74,0%59,0% Rentedekkingsgraad2,91,7 Schuld per VHE

31

32

33 Reacties Investeringen in onderhoud en nieuwbouw zijn belangrijker dan lage huren. Ja, kosten voor onderhoud en nieuwbouw hou je toch. Die kan je beter uitspreiden over een aantal jaren. Wanneer je nu de huren laag houdt door onderhoud en nieuwbouw uit te stellen heb je straks extra kosten. Nee, lage huren zijn belangrijk voor mensen met een laag inkomen, dus daar moet de focus op liggen.

34

35

36 Reacties Wonen Noordwest Friesland moet minimaal 10% onder de landelijk gemiddelde bedrijfskosten blijven. Ja, bij een plattelandscorporatie moet dit streven er altijd zijn. Nee, want als landelijk de andere corporaties net zo op de bedrijfskosten gaan letten als WonenNWF gaat de norm naar beneden en is het op termijn niet haalbaar om daar 10% onder te blijven.

37

38

39 Reacties Om de huur laag te houden mag de schuld per woning best stijgen tot het landelijke gemiddelde. Ja, dat mag best want een lage huur is belangrijk. Desondanks moet je proberen de kosten laag te houden. Nee, want als je nu te veel leent zit je daar in de toekomst mee. Nee, je bent met maatschappelijk geld bezig en moet hier goed mee om gaan.

40 Regionale woningmarkt Door Bert Sietsma, Manager Klant & Markt - Opgave: (ver-)bouwen voor wie & hoeveel - Regionale afstemmingbeleid - Verhuizingen senioren (onderzoek Partoer)

41 Regio Noordwest Friesland voorraad huurwoningen versus behoefte in 2020

42 Ontwikkeling aantal huishoudens van 2010 tot 2040

43 Woningbehoefte op basis prognose provincie Fryslan Totalen het Bildt Franekeradeel Harlingen Menameradiel Ferwerderadiel Totaal aantallen

44 Goede afstemming nodig Waar is er binnen de regio nog een tekort aan woningen. En voor welke doelgroep? Waar is er een overschot aan woningen en voor welke doelgroep? Waar zijn andere maatregelen nodig? Flankerend beleid: bv. sloopfonds voor de particuliere voorraad, herstructureringsfonds, etc.

45 De huidige woningmarkt Weinig verhuizingen. Meer vraag naar huurwoningen. De wachttijden voor sociale huurwoningen lopen snel op. Veel minder verkoop en forse leegstand in de koopsector. Overheidsmaatregelen, meer duidelijkheid; minder mogelijkheden.

46 Wat doet Wonen NWF? • Voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep en beperkt voor de hogere inkomens. • Breed woningaanbod in het dorp, bewoners kunnen zoveel mogelijk in het eigen dorp blijven wonen. • Investeren in kwaliteit; renovatie en nieuwbouw • Investeren in de leefbaarheid van de dorpen.

47 Ontwikkeling zorg Extramuralisering ofwel scheiden Wonen en Zorg Vergrijzing, hoeveel ouderen gaan verhuizen? Langer zelfstandig thuis wonen met zorg. Meer vraag naar zelfstandige seniorenwoningen? ZZP 1 t\m 4: 120 van de 675 indicaties voor intramurale zorg in NW Friesland

48 Ouderen verhuizingen het Bildt

49 Verhuizingen ouderen Franekeradeel

50

51

52 Reacties De (naderende) bevolkingskrimp in Noordwest Friesland wordt overdreven Ja, Gemeenten hebben (financieel) baat bij groei en daarom is krimp voor hen moeilijk te accepteren en houden ze graag vast aan het idee dat het wel mee valt allemaal. Nee, Krimp is een demografisch gegeven, maar over de gevolgen kunt je wel veel discussiëren. Nee, Niet de kop in het zand steken. Zie regio’s waar ze dat wel eerst hebben gedaan zoals Delfzijl e.o. en Parkstad Limburg. Daar zitten ze nu met de problemen. Niet ontkennen en op tijd anticiperen.

53

54

55 Reacties Gemeenten in noordwest Friesland werken uitstekend samen op de regionale woningmarkt. Ja, ik denk het wel maar heb er eigenlijk geen goed beeld van. Nee, er wordt wel veel gepraat over samenwerking maar het gebeurt nog onvoldoende. Nee, er wordt vooral geanalyseerd en er worden geen oplossingen bedacht.

56

57

58 Reacties Seniorenwoningen bouwen in kleine Dorpen is onzin. Ouderen wonen liever in grote kernen. Ja, bij deze stelling ga ik van mezelf uit en als ik ouder wordt wil ik graag bij voorzieningen wonen. Ja, het gaat niet om alleen wonen maar ook om andere voorzieningen en daarvoor heb je een kern van een zekere omvang nodig. Nee, ouderen willen wonen waar ze hun hele leven gewoond hebben. In hun eigen dorp. Nee, mensen moeten keuze hebben waar ze willen wonen - in een grote of kleine plaats - ook als ze een voor senioren geschikte woning nodig hebben..

59 Vastgoed Projecten Door Freerk Wind, Manager Vastgoed Strategisch Voorraad Beleid • Omschakeling van toevoegende nieuwbouw naar aanpak bestaande woningvoorraad • Bestaande voorraad tot seniorenwoningen tot 1970 • Per complex een strategie + uitvoeringsjaar bepaald

60 Vastgoed Projecten Waarom? 1.Technische vervanging • Levensduur woning 50 – 65 jaar: jaarlijks 1,5 – 2% bezit vernieuwen 2.Betere balans tussen vraag en aanbod • Transformatie: meer woningen voor 1-2 persoons huishoudens + meer woningen geschikt voor senioren • Aantal huurwoningen in een dorp beter aan laten sluiten bij markt 3.Kwaliteit toevoegen • Energiezuinig maken • Uitstraling verbeteren • Duurzame materialen toepassen

61 Vastgoed Projecten Hoe? Renovatie Buitenkant: • Complete isolatie: dak, vloer, spouw, HR++ glas • Label van gemiddeld E  B • Waar nodig vervangen kozijnen, dakkapellen, goten, etc. • Asbest verwijderen • Herstellen van metsel- en voegwerk • Schilderwerk • Verbeteren uitstraling: dakoversteken, gevelvervanging

62 Vastgoed Projecten Vervolg renovatie Binnenkant • Badkamerverplaatsing • Vervangen toilet • Vervangen keuken / open keuken • Geluidsisolatie • Vervanging zachtboard plafonds en elektra • Aanbrengen CV  Voortaan op verzoek of bij mutatie

63 Vastgoed Projecten Sloop en nieuwbouw • Kosten renovatie wegen soms niet op tegen nieuwbouw • Bepaalde technische mankementen niet op te lossen bij renovatie • Nieuwbouw gaat langer mee • Label A/A+/A++ • Nieuwbouw veelal gericht op programma geschikt voor senioren • Biedt mogelijkheid om aantal woningen in dorp aan te passen

64 Vastgoed Projecten Wat? • Afgelopen 3 jaar 223 woningen renovatie of sloop- nieuwbouw • Komende 10 jaar nog ca. 700 woningen • Resultaat: toekomstbestendige woningen • Renovatie + sloop-nieuwbouw + isolatieproject woningen tot ca. bouwjaar 1980 zorgen voor energiezuiniger woningen • 2008 – 2017: 20% gasbesparing in woningvoorraad • Huidige stand: voor 72% gerealiseerd

65

66

67

68

69

70

71 Reacties Lage kosten zijn bij nieuwbouw belangrijker dan de uitstraling van de woning. Ja, je moet een goede uitstraling bij de gewenste huur zoeken. Dus binnen het beschikbare budget kijken naar mogelijkheden voor een goede uistraling. Nee, een goede uitstraling is niet alleen voor de woning zelf maar voor de hele straat en het hele dorp van belang. Daarom hier niet op beknibbelen.

72

73

74 Reacties Sloop en nieuwbouw van woningen is beter dan renoveren Ja, want nieuwbouw is energiezuiniger en duurzamer. Mensen hebben lagere energielasten, meer comfort en de woning gaat langer mee. Nee, want nieuwe woningen hebben een hogere huur. Betaalbare huren zijn het belangrijkst dus daarom liever renovatie. Bijzondere woningen (architectuur) renoveren, andere slopen.

75

76

77 Reacties Huurders moeten meebetalen aan energiebesparingsmaatregelen Ja, je kunt niet alle kosten van het aanbrengen van energiebesparingsmaatregelen bij de verhuurder leggen. Ja, als huiseigenaar moet je ook zelf betalen. Ja, want het voordeel ligt ook bij huurders. Zij krijgen lagere energiekosten. Nee, de corporatie moet voor huurders zorgen.

78 Afronding & Afsluiting Nog een laatste vraag of opmerking?... Bedankt voor uw komst! Kijk ook eens op:


Download ppt "Stakeholders overleg 26 november 2013 Presentaties, stellingen & reacties Welkom!"

Verwante presentaties


Ads door Google