Masterclass Organische stedelijke ontwikkeling: Financieel-economische instrumenten Verdiepende cursusmiddag over organische stedelijke ontwikkeling in.

Presentatie over: "Masterclass Organische stedelijke ontwikkeling: Financieel-economische instrumenten Verdiepende cursusmiddag over organische stedelijke ontwikkeling in."— Transcript van de presentatie:

1 Masterclass Organische stedelijke ontwikkeling: Financieel-economische instrumenten Verdiepende cursusmiddag over organische stedelijke ontwikkeling in de praktijk Gert-Joost Peek | Damo Holt knowledge manager Fakton, fellow ASRE | directeur real estate consultancy Ecorys

2 Agenda (1) 12.30Ontvangst met lunch 13.00Welkom en toelichting op het programma Jeroen Niemans, Platform31 13.05Introductierondje: waar lopen we in de praktijk tegenaan? 13.30Introductie organisch ontwikkelen in theorie en praktijk Gert-Joost Peek, Fakton 13.45Financieel-economisch instrumentarium voor veranderende realiteit Damo Holt, Ecorys 14.30Pauze

3 Introductie organisch ontwikkelen in theorie en praktijk Gert-Joost Peek knowledge manager Fakton, fellow ASRE

4 Wat is gebiedsontwikkeling? InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie projectontwikkeling gebiedsontwikkeling is de mal van

5 Disciplinair raamwerk InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp (stedebouwkundig ontwerp) Imago (branding)

6 Voor de crisis Gebieden Markt & middelen Actoren

7 Gebiedsontwikkeling 1.0 InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp ( stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding)

8 Gebiedsontwikkeling 1.0 InitiatiefHaalbaarheidRealisatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp ( stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) Verstandshuwelijk gemeente en bekende grote ontwikkelaars tot en met realisatiefase Alle gronden verwerven met inzet planologisch instrumentatrium GREX: Grote voorinvesteringen en lange doorlooptijd; diepe badkuip Integraal plan in de vorm van een meer of minder uitgewerkt eindbeeld Landmarks en iconen

9 Financieel gebiedsontwikkeling 1.0 Bankboekje Financiële kenmerken Grote voorinvesteringen Lange looptijd Nauwelijks tussentijdse inkomsten Hoge afzet van vastgoed noodzakelijk

10 Financieel gebiedsontwikkeling 1.0 Bankboekje

11 Oops!

12 Huidige stand van zaken Gebieden Markt & middelen Actoren

13 Gebiedsontwikkeling 2.0 InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp ( stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding)

14 InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp ( stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) Gemeente faciliteert lokale en kleinschalige initiatieven (bv. zelfrealisatie, CPO) Beperkte strategische verwervingen, aandacht voor tijdelijke functies GREX-TEX: Beperkte voorinvesteringen en lange doorlooptijd Integrale visie, aparte (particuliere) uitwerking deelplannen Incubators, bottom-up (vanuit de exploitatie) Gebiedsontwikkeling 2.0

15 Financieel gebiedsontwikkeling 2.0 Bankboekje Financiële kenmerken Afboeken van omvangrijke voor investering Lange looptijd Via (tijdelijke) exploitatie tussentijdse inkomsten Lage afzet, kavel per kavel

16 Financieel gebiedsontwikkeling 2.0 Bankboekje

17 De toekomst? Gebieden Markt & middelen Actoren Doelen

18 Gebiedsontwikkeling 3.0 InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp ( stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding)

19 Gebiedsontwikkeling 3.0 InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Financiën (financiële regie/risk management) Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Ontwerp ( stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) Exploitatie Gemeente faciliteert /neemt deel in gebied-gebonden nutsvoorzieningen en vernieuwende arrangementen (bv. gebiedsfonds) met nieuwe partijen Tijdelijke bestemmingen en inzet van publiek vastgoed GEX: koppelen van nevengeschikte (financiële) stromen: energie (elektriciteit, gas, warmte en koude), water, afval en transport Duurzaam(denken vanuit stromen), structurele borging kwaliteit, autarkisch Integrale visie, veel aandacht voor flexibiliteit en robuuste (ondergrondse) voorzieningen

20 Financieel gebiedsontwikkeling 3.0 Bankboekje Financiële kenmerken Kosten en opbrengsten in evenwicht Van 1 project naar voortdurende exploitatie met kosten en opbrengsten Geen hoge financieringslast Tempo ontwikkeling volgt markt

21 Financieel gebiedsontwikkeling 3.0 Bankboekje

22 Nieuwe uitgangpunten 1.Het gebruik en de gebruiker krijgen een meer prominente plek in het gebiedsontwikkelingproces. 2.De duurzaamheidsprestatie van gebiedsontwikkeling wordt belangrijker. 3.De gebiedsontwikkelingsopgave gaat steeds vaker over het bestaande.

23 Ketenintegratie als nieuwe principe voor samenwerkings- en verdienmodellen 1.Verticale ketenintegratie: Ketenverlening 2.Horizontale ketenintegratie: Integrale waardepropositie

24 Ketenverlening InitiatiefHaalbaarheidRealisatieExploitatie Gebiedsontwikkeling 1.0 Gebiedsontwikkeling 3.0 Gebiedsontwikkeling 2.0

25 Integrale waardepropositie

26 Duurzame energie: Prestatiecontract Gebiedsmanagement: Gebiedsfonds Eigenaarschap: Coöperatie Nieuwe verdienmodellen

27 energie- en onderhoudskosten start contract-1einde contract-1 tijd start contract-2 gebruikskosten na aanbesteding Onderhouds- en Energie Prestatiecontract netto-besparing gebruiker huidige gebruikskosten vergoeding aan ESCo-1 vergoeding aan ESCo-2 Vanuit stromen: Prestatiecontract voor duurzame energie

28 Vanuit vastgoed: Gebiedsfonds voor gebiedsmanagement

29 Handreikingen Verdienmodellen: sector overschrijdend en lange termijn 1.Stuur op rendement in plaats van eenmalige winstnemingen. 2.Koppel vastgoed, gebruik en stromen vroegtijdig. 3.Investeer stapsgewijs en verklein het risico. 4.Stuur op financieel rendement in relatie tot maatschappelijk rendement.

30 Handreikingen Samenwerking: nieuwe partijen bieden nieuwe kansen 5.Maak expliciet ruimte voor innovatie en samenwerking met nieuwe partijen. 6.Overheid verbind, ondersteun en bied zekerheden. 7.Standaardiseer contractvormen en beperk transactiekosten.

31 Handreikingen Opgave: nieuwe vragen voor nieuwe oplossingen 8.Start vanuit de huidige gebiedsexploitatie. 9.Bepaal de gebiedsafbakening aan de hand van stromenexploitaties. 10.Vraag om prestaties.

32 Samenvattend

33 Sustainable Development: RE 2 Real Estate Renewable Energy Verhoog efficiëntie (Consumptie) Verbeter Effectiviteit (Opwekking) Sustainable Development: RE 2

34 Gebiedsaanpak/-ontwikkeling: De kunst van het combineren of beter combimeren Van functies (wonen-retail-kantoren etc) Van schalen (pand-gebied-stad-regio-nat) Van belangen en verantwoordelijkheden Van private en publieke partijen Van problemen en kansen Van kosten en baten Van inhoud, proces en geld Van korte en lange termijn Van deelgebieden/-projecten

35 Organische stedelijke / gebiedsontwikkeling: Veranderende werkwijze 1.van lineair naar netwerksturing 2.Niemand kan het meer alleen

36

37

38 Betekenis van organisch denken Anders plannen: bandbreedteplanning, denken in termen van tijdelijkheid, tijdelijkheid als concept, ontwerpen voor creatieve stedelijke ontwikkelingen, aanjaagfunctie in beeld brengen Anders samenwerken: ‘grass roots’ ondernemers denken in life style, partnerschap anders inrichten (andere ‘taal’, tolken nodig), hou ruimte in de samenwerking open voor lokale initiatieven/nieuwe ondernemers en benut hen voor de gezamenlijke stedelijke doelen Ander plan-jur instrumentarium: aanpassen naar RO-vergunningverlening: meervoudige bestemmingen simpeler; tijdelijke functies van naar 15 jaar. Huidige exploitatiemodellen voor bestemmingsplannen aanpassen. Bij tijdelijkheid letten op mogelijke planschade. Kruimelgevallenregeling introduceren t.b.v. inspelen op kleine kansen Anders investeren: kunnen werken met n=1 initiatieven, nieuwe business modellen, ingroeisystemen, durfkapitaal (‘trigger money’) ter versterking van het grotere geheel. Schatgraven in de stad. ‘Stadsontwikkeling zonder grex’

39 Betekenis dienstverleningsdenken Anders plannen: denken in termen van de gemeenschap waarvoor men ontwikkelt, de diensten die daar gewenst zijn en vervolgens naar een efficiënte huisvesting, inspirerende combinaties van diensten en bouwen ontwerpen Anders samenwerken: trans-disciplinair samenwerken met dienstverleners, nieuwe contractvormen, nieuwe rollen voor bewoners Ander plan-jur instrumentarium: flexibiliteit benodigd, werken vanuit kaders. Integratie dienstverleningsdenken (met effecten voor bouw en inrichtingen) in RO-procedures en beoordeling vergunningaanvragen (NB rol huidige/toekomstige gebruikers?) Anders investeren: nieuwe klantsoorten, bredere rekenmodellen, DBFOM en meer, integratie dienstenexploitatie. Crux is zo veel mogelijk te werken met bestaande geldstromen en die beter te benutten.

40 Financieel-economisch instrumentarium voor veranderende realiteit Damo Holt directeur real estate consultancy Ecorys

41 Opgave Ontdekkingsreis naar mogelijke oplossingsrichtingen (praktisch, soms theoretisch, maar vooral praktisch…)

42 Wat is de oplossing, of beter: is er een oplossing? Of gaat het om een mix van oplossingen Bestaand/vernieuwd vs. nieuw/onontgonnen Publiekrechtelijk, privaatrechtelijk, fiscaal Vrijwillig vs. verplicht Individueel vs. gemeenschappelijk Kosten vs. opbrengsten (incl. kostenverhaal) Waarde vs. kasstroom Korte vs. lange termijn

43 Waar het te zoeken (1)? flexibel programma, faseren en opknippen, flexibeler afspraken risico-reductie (te woon, koopgarant/MGE, ingroei-eigendom, inkoop/overbruggingsgaranties, zachte leningen, etc etc) casco bouwen/herontwikkelbaar Anterieure afspraken ! Exploitatieplan ?

44 Waar het te zoeken (2)? grond in erfpacht uitgeven (evt. met inhoudelijke contractregels) uitgestelde/gefaseerde grondaankoop (bv. ‘betalen bij verkopen’) ingroeimodellen grond- en huurprijzen, verkleuring ruimte geven meebewegen à la omzethuurconstructies, voor gebouw én grond: dynamische erfpacht (Lease Increment Financing) verhandelbare ontwikkelingsrechten (Transferable Development Rights, vgl. systeem air-rights) tijdelijke bestemmingen als opbrengstpotentie; veiling tijdelijk gebruik/ huurcontract. Van tijdelijk beheer naar nieuwe gebruikers (bv. Camelot concept)

45 Waar het te zoeken (3)? co-creatie/vraaggestuurd; klant (eindgebruiker) naar voren= afzetrisico omlaag SOLIDS-concept, Wallisblok, 1BlokStad-aanpak CPO/CPI (Collectief Particulier Initiatief); voorfinanciering? principe uitgeven in mandeligheid toepassen/verbreden gebiedscooperatie /VvGE (bv. ingroeimodel) grondstichting als basisvorm

46 Waar het te zoeken (4)? crowd funding garantstelling partners/onderlinge gebiedsborging gebiedsbank; cooperatie/kredietunie-denken a la USA microkredieten revolverend (voor)financieringsfonds durfkapitaal

47 Uitgelicht: naar denken in een gebiedscooperatie?

48 Waar het te zoeken (5)? trekkingsrechten nieuw voor oud (grond en vastgoed), deels via Umlegung/stedelijke herverkaveling te realiseren grondeigenarenfonds i.p.v. dure inkoop inkoopfonds met huurstromen als basis voor gestage uitrol gebiedsontwikkeling; a la A’dam Cruquius gebied GebiedsOntwikkelingsMaatschappij/gebieds-CV/BV die ontwikkeling doet

49 Uitgelicht: Umlegung? Situatie Transformatie bestaand stedelijk gebied Eigenaren die wel/niet willen meewerken Individueel belang boven gezamenlijk belang Umlegung/stedelijke herverkaveling (vrijwillig kan al, nu afdwingbaar?) Inbreng grond in gezamenlijk vehikel Realisatie door gezamenlijk vehikel Herverkaveling (ruimtelijk, functioneel) obv waarde percelen Focus op waardecreatie

50 Waar het te zoeken (6)? lopende en nieuwe vastgoed-, grond-, opstal- en beheersexploitatie koppelen, obv risk & benefit sharing via ketenintegratie ontwikkelend beheren, mede obv life cycle costing/DBFOM (incl. BIM/3D) Langer erbij blijven? privaat MGE?! private erfpacht? van gebouw naar direct servicing (n=1) in brede zin en langere termijn parkmanagement wordt gebiedsmanagement (kan icm andere vormen naast beheer ook ontwikkeling doen) privatisering gebiedsbeheer (basispakket; pluspakket inkopen)

51 Waar het te zoeken (7)? Andere verdienmodellen? Benutten bestaande geldstromen ESCO’s, split-incentive opheffen. Duurzaamheid als drijver!? integrale business case energie, water, afval, zorg concessiegedachte uit te breiden bv. parkeren, veiligheid

52 Waar het te zoeken (8)? greenlining ipv redlining (bv. met maatschappelijke garanties) stedelijke vernieuwing als fiscaal aantrekkelijke belegging (CV ?) freezones voor organische gebiedsontwikkelling? planbatenbenadering ‘Fonds wijks’ ipv Fonds bovenwijks: storting tbv gezamenlijke investeringen

53 Waar het te zoeken (9)? BIZ/GIZ/WIZ (Investerings Zones) met aparte OZB-afspraken Urban renewal tax/Tax increment financing (vorm van baatbelasting, bestemmen OZB etc), financiering via gebiedsobligaties (‘bonds’) systeem = terugploegen maatschappelijke baten (NB. optiewaardes, bonus-malus, sectorregelvrije zones)

54 www.toolboxfinancieringsconstructies.nl

55 DOEN Pilots Praktijk leren + ontwikkelen DELEN Kennisbank ! Werksessies Website Onderzoek DENKEN Watertorenberaad Vernieuwing in gebiedsontwikkeling samenwerkingsvorm klant centraal investeren planningsinstrumenten Ervaringen Inhoud Werkwijzen Opzet verspreiden Initiëren Ondersteunen Klankbord Verbindingen + verankeren Rijk Kenniscentra Brancheorganisaties Werkwijze Watertorenberaad

56 Agenda (2) 14.45Introductie casus Rijnboog en uiteen in groepjes 15.00Gebiedsverkenning: in groepjes op pad 15.45Uitwerken groepsopdracht 16.15Terugkoppeling en discussie Olv Damo Holt en Gert Joost Peek 16.45Samenvatting en rode draad Damo Holt en Gert Joost Peek 17.00Afsluitende borrel