Een model vanuit een Leegstandbeheerder

Presentatie over: "Een model vanuit een Leegstandbeheerder"— Transcript van de presentatie:

1 Een model vanuit een Leegstandbeheerder
Transformaties. Een model vanuit een Leegstandbeheerder Remco van Olst Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014

2 Inhoud Visie & Strategie Excellente operaties – waarom lukt het ons?
Het ATB-model

3

4 Camelot Europe Sinds 1994 6 landen, 19 kantoren
Ca. 250 vaste medewerkers Strategische focus: Innovatie & kennisleiderschap Operational Excellence & Customer Intimacy

5 Innovatie, kwaliteit & kennisoverdracht
Kantoren ISO 9001:2008 gecertificeerd Lid alle mogelijke Keurmerken Top 3 social media company NL, FD, Dec 2012 FD Gazelle: 100 snelst groeiende MKB bedrijven Kennis Seminars ca. 30 per jaar in Europa. > 70 Leegstand services ontwikkeld.

6 Operational Excellence Waarom lukt ‘t ons?
Website is bij de 1% best bezochte wereldwijd (Google) > flexibele contracten in beheer > 500 mutaties per week > aanmeldingen per maand via website ± 300 panden & plekken in process per maand ‘State-of-Art’ IT backoffice Mix van Lean (Six-Sigma) & KAIZEN kwaliteitsmodellen.

7 Praktisch: Camelot leegstandbeheer model
Verlaag leegstandskosten Risico management door hoogwaardig tijdelijk beheer, facility -, security -, energie - & onderhoudsmanagement. Opbrengsten management : Make-Space-Pay Ontwikkel de strategieën om leegstand te bestrijden door tijdelijke transformatie oplossingen, of door permanente transformatie oplossingen Direkt: Rente Onderhoudskosten, belasting, verzekeringen Beveilingskosten, energie Ontwikkelingskosten, architecten, adviseurs, interne uren en onkosten Indirekt: Imago Veiligheid

8 Voorbeeld 1: verlaag leegstandskosten
Facility management: zijn alle services noodzakelijk? Kantoorgebouw 9500 m2, Amsterdam Vaste kosten voor de verkoop: euro/jaar Onderzoek naar lopende contracten Energiescan Investering: € 5.600 Huidige vaste kosten: € per jaar  € besparing / jaar

9 Voorbeeld 2: Verlaag leegstandskosten
Make Space Pay Doel: Dekking van de vaste kosten Voorbeeld: Attractiepark ‘Land van Ooit’ Festivals Evenementen Markten Parkeerplaatsen Foto-shoots Filmopnamen Reclameruimte

10 de strategieën om uw leegstand te bestrijden
Wat wilt U, de klant?? Sloop No Cost Strategie No Risk Strategie No Time Strategie Inkomsten genereren Transformatie (permanent, tijdelijk)

11 Camelot’s initiatieven tot transformaties
Op verzoek van relaties (bedrijfs-)makelaars, beleggers, gemeentes, projectontwikkelaars, bouwbedrijven/aannemers) Op eigen initiatief (executieveilingen, gesprekken/wandelgangen, lobby, lezingen en seminars/workshops van Camelot of derden) Op verzoek van Gemeenten en woningcorporaties (i.h.k.v. arbeidsmigrantenhuisvesting) Via onze verkooporganisatie (door na de start van het tijdelijk beheer (anti-kraak) met de klant zorgen voor het uitwerken van leegstandbestijding strategieën)

12 Toren Overhoeks / A-Lab Wat kan er gebeuren als leegstaand vastgoed niet wordt beschermd?
Shell film laten zien

13 NVA Amsterdam 29 september 2014
Het ATB-model Paul Keijsers NVA Amsterdam 29 september 2014

14 Transformatie mogelijkheden
Tijdelijke of permanente transformaties i.s.m. met gemeenten, woningcorporaties, investeerders en werkgevers Zelf kopen & ontwikkelen: Camelot en/of Clever Real Estate [samenwerking Klokgroep Druten, Rinzvest en Camelot] Consultancy/bouwmanagement t.b.v. tijdelijke of permanente transformaties Pand(en) inhuren en doorverhuren (o.a. Expats via Corporate Housing Factory, voormalig Vesteda-onderdeel) ‘Tripple-net’-huur incl. Meer-Jaren-Onderhouds-Planningen (MJOP’s) Expertmeeting 17 november 2013

15 Tijdelijke of permanente transformatie
Beoordeling mogelijkheden transformatie door: - Pre-scan, - Quick-scan, - Exploitatiebeslissing/bieding, - Ontwikkel- bouw- en oplevertraject A. Tijdelijke situatie: Voornamelijk in opdracht van beleggers, woningcorporaties en/of gemeentes B. Permanente situatie: Voornamelijk voor eigen exploitatie = aankoop pand als beleggingsobject (voor Camelot Europe Development of Clever Real Estate)

16 Tijdelijke of permanente transformatie
Herbestemming naar (verhuur)bewoning voor snel muterende doelgroepen waarvoor huisvesting een (urgent) probleem is. Transformatie begeleidt in 3 fasen het traject van behoefte en idee naar realisatie en gebruik: Analyse - Transformatie - Beheer (A.T.B.) Elke fase kent zijn eigen juridische, fiscale, beheersmatige en (bouw)technische aspecten. Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg, bijna de helft daarvan drie jaar of langer. Door het nieuwe werken zal de vraag naar kantoorruimte alleen maar meer dalen. Voor veel verouderde kantoorgebouwen zal nooit meer een nieuwe huurder worden gevonden. Aan de hand van enkele praktijk cases ziet u hoe tijdelijke of permanente transformatie tot succesvolle huisvesting kan leiden. Expertmeeting 17 november 2013

17 A.T.B.- PROCES Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fiscaal en financieel management
Analyse Transformatie Beheer Fase 1 Fase 2 Fase 3 Aanleiding/doelgroep Opdrachtgever- partner(s) Zoektocht naar geschikt pand Locatie, buurt, parkeren Bestemmingsplantoets Exploitatie haalbaar Procedurebepaling Juridische analyse Fiscaal en financieel management GRO/omgevingsvergunning Aanbestedingsstukken Bouwmanagement Strippen/asbest/(ver)bouwen MJOP (Start)inventaris en inrichting Opleveren aan afdeling Beheer Overal Beheerplan incl. MJO Bewoners op contract nemen Communicatie Onderhoud (technisch, MJOP) Beheer (financieel, contractueel, sociaal, buurt) Beveiliging Integreren in omgeving

18 Doelgroepen [hoge(re) mutatiegraad]
Expertmeeting 17 november 2013

19 Contractvormen Juridisch Benaming (regulier huurcontract)
Bruikleenovereenkomst Reguliere huurcontracten (wonen) Tijdelijke huurcontracten o.b.v. leegstandwet/crisis en herstelwet Benaming Short-stay-contract (expats: huurcontract voor beperkte duur) Campus-contract (inschrijving school) Arbeidsmigranten-contract (expats) Contract voor flexwonen algemeen (regulier huurcontract)

20 Tijdelijke transformaties Case “FLEXWONEN” Studenten, jongeren, arbeidsmigranten, gescheiden mensen, ‘kwetsbare doelgroepen’, begeleid wonen, (ouderen-)zorg. 1. Analyse 2. Transformatie 3. Beheer 4. Inkomsten 5. Raming totale kosten/opbrengen

21 1. Analyse Omschrijving Kostenraming Raming analysekosten incl. BTW
Quickscan programmatische mogelijkheden tijdelijk huisvesting incl. toets bestemmingsplan met o.a. geluid en parkeren. Energiescan t.b.v. energetische optimalisatie van het pand Asbestinventarisatie A - niet destructief Asbestinventarisatie B - destructief, indien dit gezien pandgebruik mogelijk is. Indien door bewoning/verhuur niet mogelijk, dan in volgende fase uit te voeren. Kostenraming asbestsanering o.b.v. inventarisatie t.b.v. ingebruikname pand Opstellen algemene kostenraming o.b.v. voornoemde scans en inventarisaties Juridische ondersteuning t.a.v. te voeren huurcontract bewoners Opstellen conclusies en aanbevelingen Analyse incl. analysefee Camelot Raming analysekosten incl. BTW €

22 2.Transformatie Omschrijving Kosten raming Opmerkingen
Bouwmanagement Camelot Vast te leggen in separate Bouwmanagementovereenkomst GRO + stukken t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning incl. BTW Omgevingsvergunning incl. bestemmingswijziging Technische stukken t.b.v. offerte-aanvraag aannemer Gebaseerd op GRO + aanvraag Omgevingsvergunning incl. T.O. en blanco aannemingsovereenkomst Asbestinventarisatie B - destructief indien dit in de Analysefase niet mogelijk was Raming Asbestsanering totaal t.b.v. bewoning voor nieuwe bestemming Raming Bouwkosten incl. BTW Bijkomende kosten inclusief onvoorzien t.a.v. Bouwkosten Hekwerken, terreininventaris enz. wat mogelijk buiten opdracht aannemer valt Offerte en uitvoeren van het opstellen van een Meer Jaren Onderhouds Planning Op basis van definitieve stukken uit op te stellen aannemingsovereenkomst Totaalkosten inventaris (aan te leveren vóór ingebruikname)  Conform opstelling INVENTARIS: afschrijven = 50% over 5 jaar: % over 10 jaar. Raming transformatiekosten incl. BTW €

23 Afschrijving over 5 jaar
2./3. Inventaris (t.b.v. alle bewoners excl. beheerder) Omschrijving Aantal Prijs/ eenheid Kosten raming Opmerkingen Bedden incl. matras Geen inventaris t.b.v. beheerdersappartement Raamdecoratie/velours gordijnen Aardgasdroogkasten Wasmachines Koelkasten Drankautomaat (Warm) exploitatie door derden Drankautomaat (Koud) Snacksautomaat TV Schermen Tafeltennis Tafelvoetbal Meubilair algemeen Meubilair individueel Verlichting & Lichtplan Onvoorzien Totaalkosten inventaris Afschrijving over 5 jaar € Opgenomen in Transformatiekosten hierboven 50% v.d. inventaris na 5 jaar vervangen Opgenomen in Beheerkosten hieronder

24 3. Beheer Omschrijving Totaal per maand Totaal per jaar
Opmerkingen Beheerskosten Camelot Verzekeringen (pand) Mogelijk in algemene vastgoedportefeuille Verzekeringen (inboedel algemeen c.q. indiividueel) Mogelijk in totale bedrijfsverz. pakket Klein onderhoud algemeen Algemene voorzienig Groot onderhoud conform MJOP MeerJarenOnderhoudsPlanning Schoonmaak Algemeen CV Service- c.q. onderhoudscontracten Lift(en) Ontstoppingen Wifi/Internet/TV Webadres t.b.v. beveiliging Technische Inspecties Riool, zonnepanelen, ventilatiekanalen, enz. Overige installaties Diverse Schades Afvalverwerking Tuinonderhoud Nutskosten totaal gebouw Geschat verbruik per jaar voor totale gebouw Administratiekosten Nutsverbruik individueel Individueel nutsgebruik en servicekosten Nutskosten individueel Indien van toepassing doorbelasten 50% v.d. inventaris na 5 jaar vervangen Conform bovenstaande opgave Onvoorzien Raming beheerkosten incl. BTW € €

25 4. Opbrengsten Omschrijving
Totaal per 10 jaar Opmerkingen Bewoners personen á € … per maand Anderen 1 werkruimte á Raming Opbrengsten over totale exploitatieduur (10 jaar)

26 Raming totale kosten/opbrengsten (incl. BTW)
Totaaloverzicht  Gebruiksexploitatie 1. Analyse 2. Transformatie 3. Beheer 4. Inkomsten Totaal geraamde kosten/opbrengsten gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW) Totaal geraamde kosten/opbrengsten per jaar gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW) Totaal geraamde kosten/per maand per maand gedurende looptijd van 10 jaar (incl. BTW) Voorwaarden 1. Opdrachtgever financieert alle kosten voor eigen rekening en risico 2. Beheersvergoeding á € …./persoon/maand (prijspeil 2014) wordt elk jaar met 2% stijging geindexeerd. 3. Beheerder in dienst van Camelot. 4. ………..

27 Permanente transformaties flexwonen of specifieke doelgroep
Analyse = marktonderzoek doelgroep en huurprijs, bouw- en bijkomende kosten, bestemmingsplantoets, parkeren, geluid, asbest, constructie, schetsontwerp/programma-studie. Doel analyse = residueel biedingsbedrag. Transformatie = bouwmanagement, VO t/m aanbesteding, toezicht / directievoering incl. oplevering aan afdeling beheer, opstellen MJOP, voorbereidingen eigen verhuur ofwel verkoop aan belegger / investeerder. Beheer = verhuur- en contractenbeheer, opleveringen, schadeherstel, technisch onderhoud enz.

28 Permanente transformatie
Analyse (algemeen): Lokatie criteria (hierna) Economics/exploitaties Doelgroep(en) Leegstand of gebruiks-beheer Opleveringsniveau (PvE) Mogelijkheid zelfstandige units WOZ-waarde Energie label Huurpuntenstelsel Technische staat algemeen Postcodepunten Installaties herbruikbaar Huurtoeslagen Terreinomstandigheden Huurcommissie-uitspraken Parkeren Verhuurderstoeslag De wetgever heeft bepaald dat een ondernemer die geen volledig recht op aftrek van btw heeft en zelf een goed vervaardigt of laat vervaardigen, bij de ingebruikneming een (fictieve) levering aan zichzelf verricht. Dit is de zogeheten integratieheffing. Door de integratieheffing is de zelfvervaardiging even zwaar belast met btw als de gewone aankoop. Als de ondernemer een gedeeltelijk recht op aftrek van voorbelasting heeft, kan hij de integratieheffing aftrekken voor zover de btw op de kosten verband houdt met btw-belaste prestaties

29 Permanente transformatie
Locatie-criteria: Universiteits-steden (Grootste) hogeschoolsteden Steden met goede (huur)markt voor jongeren- ouderenhuisvesting Afstanden tot voorzieningen als station, openbaar vervoer, universiteit, hogeschool, winkels, recreatie Aantal parkeerplaatsen en openbaar vervoer Levendige buurt > 3000 m² BVO i.v.m. gewenste minimale aantal units = ca. 100 stuks (optimalisering beheerskosten)

30 Voorbeelden Tijdelijke transformatie, functie: wonen
Tijdelijke transformatie, functie: werken Permanente transformaties, functie: wonen

31 Voorbeeld tijdelijke transformatie Wonen: Huisvesting arbeidsmigranten
Gebouw: voormalig Grafisch Lyceum Eindhoven Eigendom Woningcorporatie Convenant 2012 tussen gemeente en grotere corporaties Eindhoven Doelgroepen: - 50 arbeidsmigranten - Gymzaal gemeente - Ateliers kunstenaars - Ontwerperscollectief - Buurtrestaurant Expertmeeting 17 november 2013

32 Voorbeeld grootschalige tijdelijke transformatie Wonen: Studentenhuisvesting + werken
Voormalige Lerarenopleiding Hogeschool-gebouw in Utrecht (Rijnsweerd/Uithof), ca m2 Onzekere toekomst voor belegger i.v.m. aanpassingen A27 Doelgroep: Studentenhuisvesting en startende ondernemingen Contract: Leegstandwet-verhuur Ruim 400 studenten wen ca. 70 ateliers en/of starterswerkplekken Met strak beheersregiem, gangcoordinatoren, pandbeheerder, corveelijsten, boetes enz. Expertmeeting 17 november 2013

33 Voorbeeld tijdelijke transformatie: Werken
Leegstaande kantoorpanden Soms nodig om op te waarderen, onder te verdelen, brandveiligheid en toegankelijkheid aanpassen = transformatie Doelgroep: starters, ZZP’ers, kunstenaars, verhuur vergaderruimten Eerste stap naar een eigen kantoor, atelier of hobbyruimte. Pand wordt gedeeld met andere bedrijven tegen lage kosten op basis van tijdelijke bruikleenovereenkomsten (incl. Nuts). Eén of meer werkplekken per maand direct huren. Zonder verdere verplichtingen Expertmeeting 17 november 2013

34 Voorbeeld permanente transformatie Wonen Eindhoven: Bomansplaats
Expertmeeting 17 november 2013

35 Bomansplaats Eindhoven
Voormalig kantoorpand (centrum-rand) getransformeerd naar grotendeels zelfstandige Jongeren-huisvesting: van m2 kantoor naar 91 Studios Inhuurgarantie van 24 plaatsen voor buitenlandse studenten voor Fontys Hogeschool Eindhoven 8 units voor 3 personen,onzelfstandig In totaal 107 bewoners

36 Standaard zelfstandige jongeren-wooneenheid
Nieuw opgeleverde gemeubileerd unit. Vandaar nog plastic over matras, kussen en dekbed Expertmeeting 17 november 2013

37 Voorbeeld permanente transformatie Wonen Amsterdam: Rijswijkstraat 175
Clever Real Estate Klok Bouw hoofdaannemer (niet verplicht) Camelot verhuurt incl. risico is wordt beheerder Gebouw: ca m2 voormalig kantoorpand Ligging: naast ring/A10 229 zelfstandige wooneenheden voor jongeren Na ingebruikname: verkoop aan belegger Oplevering: medio november 2014 Expertmeeting 17 november 2013

38 Amsterdam: Rijswijkstraat 175
229 zelfstandige wooneenheden: opp. van 18 tot 36 m2. Elke studio krijgt een eigen badkamer en een complete keuken. Voorzieningen als wasruimte (bediening met kamersleutel, beheerders-kantoor, dakterras en (camera-)bewaakte fietsenstalling. Expertmeeting 17 november 2013

39 Nieuw hoofdkantoor Camelot Europe
inclusief ‘Workspace’ en 2 hotelkamers Noord Brabantlaan 2 Eindhoven

40

41 Nieuwe ontwikkelingen/kansen o.a.
Arnhem: ca. 75 jongeren wooneenheden in centrum (aankoop Camelot) Eindhoven: 2e school uit naam van corporatie Woonbedrijf voor tijdelijke huisvesting ca. 80 arbeidsmigranten (i.o.v. woningbouwcorporatie) Eindhoven: voormalig tijdelijk zorgcentrum naar COA Woonzorg Nederland Amsterdam/Amstelveen: 2 verpleeghuizen tijdelijk getransformeerd naar huisvesting voor ca. 300 studenten en jongeren Gemeente-archief Eindhoven: offerte totaalproces tijdelijke huisvesting Amsterdam: Gerard Douplein, renovatie en verhuur appartementen

42 Het ombouwen van verzorgingstehuizen
Ombouwen 3 verzorgingstehuizen naar ca. 650 zelfstandige woningen voor jongeren/studenten Omgevingsvergunning verleend o.b.v. leegstandwet Camelot: PVE, bestek maken, offertes ophalen, bouwbegeleiding, commercieel, technisch en administratief Jaarhuur tussen € & € Project verhuurduur 5-10 jaar

43 Wilt u graag een voorbeeld uit de praktijk zien?
U bent hierbij van harte uitgenodigd…

44 Wilt u ook uw leegstaand vastgoed
beschermen tegen verloedering & criminaliteit? geld besparen of zelfs verdienen? Transformeren? sociaal, maatschappelijk verantwoord ondernemen?

45 De Amsterdamse BOG Markt
Medio 2013  ↓ leegstand kantorenmarkt Medio 2014  trend duurt voort (↓ 1,3% laatste 6 maanden) Amsterdam Centrum : schaarste hoogwaardige kantoren met grote vloeroppervlakte Bron: DTZ