Workshop Logistieke Hot Spots Op zoek naar de hot spot voor uw warehouse Kees Verweij, TNO BU Mobiliteit en Logistiek Ruud Weijmans, Goodman International.

Presentatie over: "Workshop Logistieke Hot Spots Op zoek naar de hot spot voor uw warehouse Kees Verweij, TNO BU Mobiliteit en Logistiek Ruud Weijmans, Goodman International."— Transcript van de presentatie:

1 Workshop Logistieke Hot Spots Op zoek naar de hot spot voor uw warehouse Kees Verweij, TNO BU Mobiliteit en Logistiek Ruud Weijmans, Goodman International Jos Kuypers, CEVA Logistics Nieuwegein, 13 september 2007

2 Agenda 16:40 uur Op zoek naar de logistieke hot spot voor uw warehouse (TNO) Korte discussie criteria hot spot keuze  wat telt voor u? 17:05 uur Wat zijn specifieke eisen aan uw warehouse? (Goodman) Korte discussie NL nog steeds hot spot nr. 1? 17:30 uur Business case: Warehouse CEVA Logistics in Willebroek (CEVA) 17:50 uur Reacties business case en conclusies

3 Logistieke hot spots NL 2007
Heerenveen 12 Zwolle- Hoogeveen Haven Amsterdam 9 Almere- Zeewolde 4 Schiphol 5 10 Rotterdam- Europoort 11 Haven Rotterdam Arnhem- Nijmegen 6 8 2 3 West- Brabant Tilburg 7 1 Eindhoven Venlo Bron: LOGISTIEK 2007

4 Logistieke hot spots NL 2007
 Uitslag logistieke Hot Spot onderzoek onder lezerspanel LOGISTIEK Venlo is net als in 2006 de logistieke Hot Spot van NL West-Brabant en Tilburg op nr. 2 en 3 verkleinen de achterstand op Venlo Amsterdam en Almere scoren beter dan Schiphol Regio’s Twente, Rivierengebied en Midden/Zuid Limburg eindigen niet in top-12 Experts zetten West-Brabant op nr. 1 en Venlo op nr. 2 Positie Schiphol lijkt onderschat te worden Heerenveen 12 Zwolle- Hoogeveen Haven Amsterdam 9 Almere- Zeewolde 4 Schiphol 5 10 Rotterdam- Europoort 11 Haven Rotterdam Arnhem- Nijmegen 6 8 2 3 West- Brabant Tilburg 7 1 Eindhoven Venlo Bron: LOGISTIEK 2007

5 Criteria logistieke hot spots NL
 Zes criteria logistieke Hot Spot verkiezing: Beschikbaarheid grond Aanwezige infrastructuur Mate van bereikbaarheid Medewerking overheid (belasting/douane) Beschikbaarheid personeel Motivatie personeel

6 Criteria logistieke hot spots NL
Huurprijzen distributieruimte per m2 in NL Delfzijl € 25-40  Zes criteria logistieke Hot Spot verkiezing: Beschikbaarheid grond Aanwezige infrastructuur Mate van bereikbaarheid Medewerking overheid (belasting/douane) Beschikbaarheid personeel Motivatie personeel Kosteninfo niet meegenomen: Kosten grond Jaarlijkse operationele kosten logistiek Conclusie: keuze logistieke hot spot afhankelijk van individuele afwegingen Heerenveen € 30-55 12 Zwolle- Hoogeveen € 30-55 Amsterdam € 40-70 Almere- Zeewolde € 40-65 9 Twente € 30-50 Schiphol € 40-75 4 5 10 Utrecht- Veenendaal € 35-70 Rotterdam- Rijnmond € 40-70 Rotterdam- Europoort € 55-65 11 6 5 Arnhem- Nijmegen € 30-55 3 2 Midden- Brabant € 32-55 West- Brabant € 35-55 7 1 Vlissingen- Terneuzen € 25-45 Eindhoven- Helmond € 40-55 Venlo € 40-55 Bron: TNO obv Data FGB Bank 2006

7 NL als internat. logistieke hot spot: ver onder Vlaanderen … ?
1 9 11 13 14

8 … of scoort NL beter dan Vlaanderen?
Bron: Cap Gemini 2007 Verschillende rekenmethoden  er is geen eensluidend antwoord Nederland en Vlaanderen: logistieke hot spots van dezelfde kwaliteit

9 Keuze warehouse locatie obv. kosten en kwaliteit

10 Jaarlijkse logistieke kosten leidraad voor locatiekeuze ….
Bron: TNO obv. informatie Buck Consultants International 2006

11 ... maar kwalitatieve factoren spelen ook belangrijke rol
Bron: TNO obv. informatie Buck Consultants International 2006

12 Overheidsbeleid heeft invloed op internationale vestigingsplaatskeuze
Bron: Ernst & Young 2006 in NDL 2007

13 Wat is rol duurzaamheid in warehouse op lange termijn ?
Schaarse ruimte Eisen samenleving Schaarse middelen Intensief ruimtegebruik in plaats en tijd Efficiëntere logistieke processen Gecombineerde functies (P/kantoor) Milieu: energiegebruik materialen, locatie Verbeterde arbeids- productiviteit Bron: TNO 2007 Combinatie invalshoeken mogelijk:

14 Voorbeelden Duurzaamheid in DC’s
1. Schuitema, Woerden (alle 5 invalshoeken) 2. ZON Fresh Park, Venlo (alle 5 invalshoeken) 3. DHL Express, Den Haag (3 invalshoeken) 4. Kassen op dak?, concept (3 invalshoeken)

15 En uw top-3 kwalitatieve factoren?

16 Goodman: Who we are Goodman is an integrated global property group that owns, develops and manages industrial property and business space across the Asia-Pacific region, the United Kingdom and Europe. We invest in business parks, office parks, industrial estates and warehouse and distribution centres. We also invest in specialist third-party industrial and business park funds. Our fund management business offers a range of listed, unlisted and other pooled funds for institutional and retail investors. With more than 1,000 staff and over 30 offices in 20 countries, Goodman has the global reach to meet customers’ needs as their businesses expand or evolve. Our property market experts around the world provide the in-depth local knowledge that informs our decision.

17 Goodman history 588 properties Jul 1995 Oct 2000 Nov 2001 Nov 2002
Dec 2003 Feb 2005 Nov 2005 Dec 2005 Apr 2006 May 2006 Nov 2006 Apr 2007 May 2007 Goodman Hardie Industrial Property Trust listed on the ASX with eight properties. Macquarie Goodman Industrial Trust (MGI) was formed through the merger of Goodman Hardie Industrial Property Trust and Macquarie Industrial Trust and their respective management companies. Macquarie Goodman Management Limited (MGM) entered into a joint venture with Singapore-based Ascendas Pte Limited. Ascendas Real Estate Investment Trust (A-REIT) listed on the Singapore Exchange. MGM acquired management rights from Colonial First State Investment (NZ) Limited, Manager of Colonial First State Property Trust (renamed Macquarie Goodman Property Trust (MGP)). MGI and MGM merged through stapling MGI units and MGM shares to create Macquarie Goodman Group (MGQ). MGQ launched Macquarie Goodman Wholesale Fund in Australia. MGQ acquired Arlington Securities Limited, a leading, property services and investment manager in Europe. MGQ launched Macquarie Goodman Hong Kong Wholesale Fund. MGQ acquired Eurinpro International SA, a leading European logistics property developer. MGQ acquired UK business park developer and property investor Akeler Holdings SA. MGQ acquired leading UK logistics property developer, Rosemound Development Limited. Macquarie Goodman Asia (a joint-venture company between MGQ and Macquarie Bank) acquired 53% of J-REP, entering into a strategic alliance with this listed Japanese property company.

18 Customer Service Offering
own+ develop+ manage+ We buy property for the long term, providing ongoing relationships with customers and quality returns for investors. Goodman’s significant development program encompasses sites across the Asia-Pacific region, Europe and the UK. Our development projects are purpose-built to meet the growing needs of our customers and investors. Our in-house property services teams ensure our customers’ operational needs are met and our assets are maintained to an exceptional standard. This results in increased customer satisfaction, higher retention rates and secure returns for investors.

19 Some references of customers logistics real estate
Third Party Logistics Providers Retailers Manufacturers

20 Examples of Goodman Portfolio
France SDV / Transagrue m² Netherlands DSV Solutions m² Singapore Siemens m² Australia Fuji, Nissan, UPS Logistics, Optima Technology Solutions m² Australia Coles Meyer m² Germany Amazon m²

21 De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners
Transportkosten doorslaggevend? De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners Totale logistieke kosten zijn al jaren tussen de 6 % en 8 % van de totale kosten van het product. Verwachting is dat deze kosten gaan stijgen (bron: Kees Verweij, TNO BU Mobiliteit & Logistiek) Grootste deel van deze kosten zijn de nu al stijgende transportkosten. Intreding surcharges (b.v. MAUT) Nieuwe distributie kanalen (meer pakketten) Transportkosten krijgt dus een nog grotere invloed op de locatie keuze. Gevolg: 2 logistiek vastgoed strategieën (LSP en verlader) (Christian Salvesen, Amsterdam)

22 Warehouse strategie verandert!
Centraliseren van de voorraad in EDC’s wordt minder aantrekkelijk voor de verladers met grote volumes. Meer RDC’s worden opgezet door verladers op strategische locaties binnen de supply chain. Inbound naar RDC wordt wel uit EDC geregeld, maar zal in vele gevallen fysiek het EDC overslaan (4PL). (

23 De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners
Warehouse strategie verandert! De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners De LSP’s gaan aan de andere kant steeds meer naar logistieke campussen om grotere consolidatie en worksharing toe te passen. Locaties analyses van bedrijven die van pallet-driven naar pakket-driven operaties zijn geswitched, hebben hun zwaartepunt meer in de buurt van de grote integrators gekregen. (UPS, Louisville, USA)

24 De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners
Geen grote uitstroom te verwachten De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners Fiscale voordelen in Nederland zijn nog steeds van grote invloed op de vestigingskeuze voor warehouse locatie. Nationaal management van bedrijven willen omzet graag behouden in het land van de huidige vestiging. Goede bestaande logistieke structuur Bonden Lange bestaande huurcontracten Management wil veranderen van operator naar regisseur.

25 Gebruik van het magazijn
Gebruik van het Warehouse Gebruik van het magazijn Inrichting logistiek vastgoed door gebruiker maakt hal vaak heel specifiek toegespitst op goederenstroom, bijv.: electronica >> beveiliging, antistatische vloeren kleding >> tussenvloeren, rails voor hangende kleding levensmiddelen >> HACCP regelgeving automotive >> pickprocessen op tussenvloeren spare parts >> complexe pick- en sorteerprocessen chemie >> geavanceerde brandblussystemen farmacie >> steriele ruimten geconditioneerd >> verwarmen, koelen en vriezen agrarisch >> roostervloeren, grote overheaddeuren zware lading >> bovenloopkranen, sterke vloeren crossdock >> weinig hoogte, veel loading docks

26

27

28 Vaststellen van specifieke verschillende eisen voor een warehouse
Warehouse tester Number of m2 in current warehouse 43500 Price per m²/year (€) 43 Number of pallets stocked 25000 Inventory Turnover 7 Free height 6 Height of pallets 1,2 Average n° of pallets per order 12 Width of aisle 2,9 N° of loading docks Rental contract in years 5 Rental price new building (€) 55 Cost savings on newly built warehouses Yearly cost savings € ,29 Savings on total rental period € ,43

29 Gebruik van het magazijn
Stelling voor discussie Gebruik van het magazijn Nederland blijft de komende 5 jaar voor buitenlandse investeringsbeslissingen de nr. 1 vestigingslocatie in Europa

30 Who are we? The preeminent supply chain management company for end-to-end transportation and logistics services on a global basis Extensive global footprint: More than 1,000 offices in more than 100 countries worldwide More than 50,000 dedicated industry professionals Over € 6 billion (≈$ 8 billion) revenue per year with robust financial performance More than 8 million square meter (88 million square feet) multi-user and dedicated warehouse space

31 CEVA Locations in the Benelux
Dedicated Multi-user Freight forwarding Showfreight Dedicated Multi-user Freight forwarding

32 Why a new site? Rental contract was up for renewal
Need for expansion to accommodate new growth Existing facility in Mechelen was not anymore up to CEVA standards

33 Decision criteria for selecting Willebroek -1-
Main criteria Not to far from old location To avoid social unrest Minimize moving costs Avoid to loose trained staff Similar cost level

34 Decision criteria for selecting Willebroek -2-
Other criteria Short development time Availability of land Grants/ permits procedure/ lead time Market generic set up Infrastructure Road/ Air / Sea proximity Labor Availability of skilled workforce Regional aspects Union relationship

35 Results: Our Willebroek site

36 Result: Our Willebroek Site

37 Decision criteria for Warehouse specifics/ Lay out
Suitable for multi-user warehousing Flexibility Level of automation Easy to change in future As much as possible market generic We spec our warehouses for future customers

38 a logistic hot spot is not always the best solution
Food for thought Give lot of attention for the social components especially when you move from one warehouse to another Pay attention for future value. Build/ design generic as possible take your social responsibility for environmental look also for existing site not only build new a logistic hot spot is not always the best solution