Care Meets Real Estate Twitter: #vjzorg Amsterdam 29 Oktober 2013.

Presentatie over: "Care Meets Real Estate Twitter: #vjzorg Amsterdam 29 Oktober 2013."— Transcript van de presentatie:

1 Care Meets Real Estate Twitter: #vjzorg Amsterdam 29 Oktober 2013

2 Programma Opening Evert Uitentuis Bob Advies Van Driel Fruijtier BTW Specialisten – Coresta Healthcare Pauze Vierstroom Panel discussie

3 Opening Evert Uitentuis
Adviseur van SIZA te Arnhem een zorginstelling die naast mensen met een verstandelijke beperking zich vooral ook richt op mensen met een ernstige lichamelijk beperking en niet aangeboren hersenletsel.

4 Care Meets Real Estate BOB Advies Twitter: #vjzorg
Amsterdam 29 Oktober 2013

5

6 Zo was het; 2007: Care meets Real Estate

7 2013? Care meets Real Estate

8 Care meets Real Estate

9 Care meets Real Estate

10 Care meets Real Estate

11 Plaats langdurige zorg in de zorgsector
Laatste pagina Zorgsector Nederland Care (gericht op langdurige zorg) Gehandicaptenzorg Langdurige GGZ Thuiszorg Ouderenzorg Verpleeghuis- & verzorgingshuiszorg ZZP1 - ZZP4 langdurend ZZP5 - ZZP8 langdurend ZZP9 - ZZP10 kortdurend Cure (gericht op herstel) tekst Scheiden van wonen en zorg ”verzorging” ”verpleging” Care meets Real Estate 11

12 Aantal ouderen Bron: CBS Care meets Real Estate

13 Demografische ontwikkeling Nederland: zorgvraag
Profiel 2: planbare zorg (geschikt wonen) Profiel 3: planbare en/of oproepbare zorg en diensten (verzorgd wonen) Profiel 4 + dementie: onplanbare/24 uurs zorg/toezicht: (intramuraal wonen) Bron: TNO Horizonline Care meets Real Estate

14 Care meets Real Estate

15 De kans of bedreiging? 2000 2005 2010 2015 2020 vraag aanbod
vraag / aanbod naar wonen en zorg voor ouderen Ontgroening arbeidsmarkt Geen toename professionele capaciteit Budget beperkingen (bezuinigingen) Beperkte beschikbaarheid geschikte woningen Dubbele vergrijzing Afschaffing “verzorgingshuizen”, langer thuiswonen Meer 1 persoonshuishoudens Nieuwe ziektebeelden (o.a. chronisch zieken) Grenzen aan de mantelzorg Care meets Real Estate 15

16 Senioren: wonen, welzijn en zorg
Tussen de 55 en 70 jaar: Oriëntatie op volgende stap. Er is geen sprake van een push, maar van een pullsituatie vanuit een zelfgekozen woonwens voor de oude dag. Kernwaarde: Wonen Tussen de 70 en de 80 jaar: Heroriëntatie. De nabijheid van voldoende gezondheidsvoorzieningen is een belangrijkere factor. Men probeert echter toch zoveel mogelijk in de eigen omgeving te blijven functioneren, daarbij vertrouwend op een netwerk dat sociale controle uitoefent. Kernwaarde: Welzijn Boven de 80 jaar: Overheerst leeftijd en de daarbij behorende ongemakken als stimulus om de woonsituatie te wijzigen. Kernwaarden: Welzijn en Zorg Care meets Real Estate

17 Wat is (care) zorgvastgoed????
Begripsvervuiling. Voor de “ouderen & care” vastgoedmarkt kan je een indeling maken: Intramurale zorggebouwen Zorg/ouderen woningen in het sociale domein Zorg/ouderen woningen in het vrije segment Care meets Real Estate

18 Intramuraal vastgoed:
Zorg en wonen onlosmakelijk verbonden Specifiek en langlopend Goed rendement Care meets Real Estate

19 Sociale domein: Welzijn en wonen onlosmakelijk verbonden
Woningcorporatie logische partner zorginstelling Koopjes: aanleun woningen met lage huur: transitie naar meer luxe product Care meets Real Estate

20 Zorg/ouderenwoningen
Wonen/welzijn/zorg: geïntegreerd product Afstemmen op doelgroep: van € 700 tot € 4000 bepalen serviceniveau Wederzijdse afhankelijkheid niet uit de weg gaan, bijv. afspraken leegstand? Care meets Real Estate

21 Strategische allianties
Samenwerking Woningcorporatie, Belegger en Zorginstelling 2. Flexibele bouw voegt zich naar doelgroep Care meets Real Estate

22 Markt van lifestyles emotie mens experience ding service product
commodity 1950 ………………… ………… Care meets Real Estate

23 Tot slot De toenemende differentiatie onder senioren vraagt om een differentiatie van het product. Dit product strekt zich uit van het gebouw tot het gehele woon- en leefdomein (omgeving, voorzieningen, sociale structuur) Er liggen kansen voor partijen die meer zijn dan “stenen”-beleggers: zij die willen samenwerken en geloof hebben in huurder en product Risicodemping: de huurder is vaak niet de bewoner!

24 BELANGRIJKE INFORMATIE OVER DE VISUALISATIE DIE IN DEZE DIA IS OPGENOMEN - LEES DIT ALS U PROBLEMEN ONDERVINDT! Deze PowerPoint-dia bevat een Flash-visualisatie die geëxporteerd is uit Presentation Design: 1). Als u het volgende bericht ontvangt wanneer u de diaverzameling opent, moet u uw versie van Adobe upgraden. "Sommige besturingselementen in deze presentatie kunnen niet geactiveerd worden. Misschien zijn ze niet op dit systeem geregistreerd". Adobe Flash Player op uw computer upgraden: a). Sluit PowerPoint - deze verzameling dia's NIET OPSLAAN. b). Open Internet Explorer, ga naar en installeer de nieuwste Adobe Flash Player c). Open deze PowerPoint-diaverzameling opnieuw. 2). Als de miniatuur voor ontwerptijd van het model niet zichtbaar is, opent en sluit u de modus Diavoorstelling. 3) Als u Microsoft Office 2007 hebt, moet u Word-documenten of PowerPoint-presentaties die Dashboard Design- en Presentation Design-modellen bevatten, NIET OPSLAAN als Word-documenten of PowerPoint-presentaties. Office 2007-bestanden (de indelingen .pptx en .docx) bieden geen ondersteuning voor ingesloten Flash-bestanden. Sla documenten en presentatiebestanden alleen op als Word Document of PowerPoint Presentation-indelingen. 4). Als de visualisatie berichten met de volgende foutcode weergeeft (#2048, etc), hebben de Flash-beveiligingsbeperkingen voorkomen dat de ingesloten inhoud externe gegevens oproept. Voor meer informatie over visualisaties toestaan externe gegevens op te roepen, raadpleegt u de sectie “Adobe Flash-beveiligingsbeperkingen” in de Gebruikershandleiding voor Dashboards en Presentation Design.

25 Care meets Real Estate

26 Van Driel Fruijtier BTW Specialisten
Care Meets Real Estate Van Driel Fruijtier BTW Specialisten Twitter: #vjzorg Amsterdam 29 Oktober 2013

27 Btw & vastgoed in de zorg Mr. G.B. (Machiel) van Driel FB

28 Alleen btw-aftrek als output belast is
Hoe werkt de btw? (Zorg-) organisatie Input, o.a.: btw-aftrek? aankoop van onroerend goed? Output prestaties: met/zonder btw? Output bepaalt input! Alleen btw-aftrek als output belast is

29 Wat brengt de btw op? Btw-opbrengst 2012: 42.071.000.000 Vermoedelijke
Begroting 2014:

30 Nieuwbouw Casus nieuwbouw op aangekochte grond wel/geen sloop
gebruik voor zorgdoeleinden verhuur deel van gebouw Knelpunten aankoop grond: overdrachtsbelasting? koop-/aannemingsovereenkomst integratieheffing recht op btw-aftrek?

31 Let op: ingrijpende verbouwing = nieuwbouw voor de btw!
Casus verbouwing zorginstelling kosten: arbeid & materiaal Knelpunten 6% of 21% btw op verbouwing? herziening btw-aftrek verbouwingsdienst Let op: ingrijpende verbouwing = nieuwbouw voor de btw!

32 Verhuur (deel) gebouw Casus
verhuur deel van gebouw aan belast presterende ondernemer verhuur zaal aan particulieren voor feestjes en vergaderingen Knelpunten langlopende en kortdurende verhuur actief of passief: verhuur plus recht op btw-aftrek en voor welk deel? servicekosten

33 Verkoop gebouw Casus verkoop gebouw door zorgorganisatie
integratieheffing bij bouw destijds verkoop aan btw-belast/vrijgesteld presterende ondernemer Knelpunten verkoop nieuw (< 2 jaar) gebouw verkoop oud (> 2 jaar) gebouw optie btw-belaste levering? herziening btw-aftrek

34 Btw-aftrek Vrijgestelde prestaties ≠ recht op aftrek
Btw-aftrek herzien indien een gebouw wordt verkocht of het gebruik wijzigt Btw-belaste prestaties = recht op aftrek Splitsing tussen btw-belast en vrijgesteld gebruik: pro rata

35 Waar moet u op letten? wie is uw afnemer?
koopt u van één of twee partijen bij nieuwbouw? hoe creëert u een recht op btw-aftrek? wanneer moet u de btw-aftrek herzien? hoe gaat u om met kortdurende of langlopende verhuur? verhuurt u actief of passief? kunt u het verlaagde tarief toepassen?

36 Fiscaal gereedschap Bekijk de btw-gevolgen van uw contracten
Maak uw btw-positie precies pas: niet te veel afdracht, niet te weinig aftrek Maak optimaal gebruik van btw-mogelijkheden Sla spijkers met koppen: win vooraf btw-advies in! Zet de btw-gevolgen vast via afstemming met de Belastingdienst

37 € inclusief btw € zorggeld € btw op de kosten € zorggeld € btw op de kosten

38 Hartelijk dank voor uw aandacht!
Btw onze zorg: dan komt het vast-goed! Hartelijk dank voor uw aandacht!

39 Care Meets Real Estate Coresta Healthcare Twitter: #vjzorg
Amsterdam 29 Oktober 2013

40 Verbeteren en besparen
Care Meets Real Estate

41 Even voorstellen Johan Paul Directeur Coresta Healthcare
Vastgoedstrategie Verbeteren en besparen

42 Waar gaan we het over hebben?
Filosofie Aanpak

43 Quote “Iedereen ziet wat mijn succestactieken zijn,
wat niemand ziet is de strategie die ze succesvol maakt” Sun Tzu – generaal 500 v. Chr.

44 Focus op strategische doelen

45 Van strategie naar succes
Prestatie-indicatoren Gebruikerstevredenheid Innovatie Flexibiliteit Productiviteit Waarde vastgoed Marketing en verkoop Kosten

46 Van prestatie-indicator naar vastgoedaspect
Organisatie Corporate Identity Vastgoedstrategie CREM / facility management Duurzaamheid Veiligheid Gebouwintelligentie *** Bouwprocesoptimalisatie *** Omgevingspsychologie *** Financiering *** Eindgebruiker ***

47 Gebouwintelligentie Zorg thuis
Huishoudelijke hulp Huisartsenzorg Verzorging en verpleging Begeleiding Welzijn

48 Gebouwintelligentie Instellingen
Huishouding Procesondersteuning Bewaking / monitoring

49 Financiering Traditioneel Credit Fund Financial Lease VG Fonds
Traditioneel VG Fonds Eigen bankkrediet Hoog Geen Liquiditeitsbeslag Laag Exploitatielasten Middel Hoogst Opbouw vermogen Eigendom Volledig Op termijn Grip op vastgoed Ja Nee

50 Eindgebruiker

51 Aanpak Strategie

52 Aanpak Strategie

53 Doelgroep en markt

54

55 M46: Tevreden babyboomers

56 Klantprofiel naar PMC PMC 5 PMC 4 PMC 3 PMC 2 PMC 1

57 Mismatch met bestaand Bestaand Concept A Concept B Concept C

58 Strategisch plan Waar gaan we wat doen Wie gaat het doen Wanneer
Hoe gaan we het doen

59 Bedankt voor uw aandacht
▪ ▪

60 Care Meets Real Estate PAUZE Twitter: #vjzorg
Amsterdam 29 Oktober 2013

61 Care Meets Real Estate Fundis, Vierstroom Twitter: #vjzorg
Amsterdam 29 Oktober 2013

62 Vierstroom Jeroen van den Oever, directievoorzitter van Fundis. Fundis is een holding die participeert in bedrijven die zorg, welzijn en woonconcepten levert in Zuid Holland en west-Utrecht. Het bekendste bedrijf uit de groep is Vierstroom. Een van de andere bedrijven exploiteert 16 verpleeg- en verzorgingshuizen.

63 Care Meets Real Estate Paneldiscussie Amsterdam 29 Oktober 2013

64 Panelleden Norbert Bol, Grontmij Capital Consultants.
Marijn Snijders, Capital Value.  Voorzitter Aad Lambert, Landelijke Huisartsen Vereniging. Ruud Mans, Leger des Heils. Luurt van der Ploeg, CFO + CEO a.i van Vesteda Investment Management. 


 

65 Stelling: De belegger is er alleen maar op uit rendement te maken en na bepaalde tijd het gebouw door te stoten. Je moet maar afwachten wie dan je nieuwe huisbaas wordt. Twitter: #vjzorg

66 Vraag: Wat doe ik als belegger als de zorgpartij er een zooitje van maakt en er leegstand ontstaat? Hoe hou ik daar grip op? Twitter: #vjzorg

67 Vraag: Kan ik beter beleggen in intramuraal, specifiek (AWBZ) vastgoed of juist in courante appartementen voor ouderen met een lichte zorgbehoefte? Twitter: #vjzorg

68 Vraag: Er is geld genoeg in de markt, ook voor vastgoedbeleggingen. Waarom die angst voor zorgvastgoed? Twitter: #vjzorg

69 Stelling: Een verpleeghuis is net zo specifiek vastgoed als een winkelcentrum, maar met een lagere kans op leegstand! Twitter: #vjzorg

70 Vragen uit de zaal Twitter: #vjzorg

71 Care Meets Real Estate Borrel Twitter: #vjzorg
Amsterdam 29 Oktober 2013